路線価 (2023) 長崎県長崎市田上3-332-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円／坪 1平米 9万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市都心部周辺の近隣商業地域の圏域。需要者は市内の個人事業者を中心として中小規模の地場企業であるが、旧来からの近隣型の商業地域であるため、スーパー等への顧客の流出は否めず、閉鎖した店舗もみられるなど商業地的形態が崩れつつある。但し、周辺住宅地との価格差が小さくなってきているため地価は底値圏にあると思われる。取引件数が少なく、取引される価格帯もバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は長崎市内の近隣商業地域が中心である。需要者の中心は小規模な店舗、事務所等を営む個人事業者等で、同一需給圏外からの出店者は少ない。長崎市中南東部の旧来の近隣型商業地域で、新型コロナの影響により近隣型の商業地需要は停滞していたが、その影響も薄まっており、周辺地域に対する相対的割安感も相俟って地価は概ね横這い傾向である。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。収益価格は対象不動産の収益力を反映するものとして理論的であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。市場では取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄骨造３階建店舗兼共同住宅を想定し試算したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田上停西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	3.5 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大型店等への顧客の流出等から衰退傾向にある旧来からの近隣商業地域で空店舗も散見される。地価は周辺住宅地域との価格差が少なくなってきているため概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)長崎市中南東部の旧来の近隣型商業地域に存し、新型コロナの影響による需要減退傾向も薄まってきており、周辺商業地域との相対的割安感も相俟って地価は底値圏で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万6,466 円 1平米 9万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2019年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ禍の影響が和らぎ観光や飲食店も持ち直しつつありマンション需要も依然として強い。 (2)新型コロナの影響で都心の底堅い商業地需要は一時停滞し、特に歓楽街や観光地近くにおける需要は減退。郊外における需要は依然として弱含み。
地域要因
(1)郊外型の大型商業施設への顧客の流出等により地域的衰退が進んでいる旧来型の近隣商業地域であり、商業地的要素は年々減少している。 (2)長崎市中南東部の旧来の近隣型商業地域に存し、新型コロナ禍での需要減退傾向も薄まり周辺商業地域との相対的割安感から一定の需要が見られる。
個別的要因	(1)実測が行われ地積が減少した。 (2)測量実施により地積が減少した。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,957 円／平米 28万7,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,210 円／平米 28万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,907 円／平米 29万7,233 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2325 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,019 円／平米 23万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,595 円／平米 27万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,752 円／平米 30万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,910 円／平米 20万7,980 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,566 円／平米 20万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,877 円／平米 29万7,133 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2327 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,454 円／平米 25万9,369 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,066 円／平米 25万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	9万250 円／平米 29万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情