路線価 (2023) 長崎県長崎市五島町6-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市五島町６番１５
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万6,470 円 1平米 49万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3億2,100万 円 (648 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万6,470 円／坪 1平米 49万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心部及びその周辺の商業地域一円。店舗用地としての需要は弱いものの、画地規模の大きなマンション用地としての需要は旺盛であり、年々マンションの割合が増加している。需要者はマンション開発業者と長崎駅再開発事業を見込んだホテル開発業者が殆どで、この傾向はしばらく継続すると思料する。需要の中心は土地が６００㎡程度で３億円程度が取引の中心とみられるが、より高い取引も散見される。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部の商業地域である。需要者は主に地元企業、不動産業者等である。長崎駅周辺開発の影響により、店舗・事務所用地としての需要もさることながら、市中心部平坦地での住宅需要の高まりからマンション用地としての需要が大きく、さらに観光旅行や出張旅行に伴う宿泊客の増加を見据えたホテル用地需要も高く、入札等で業者が提示する金額は非常に高い水準となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性のある取引事例により求められており、市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は開発業者等の視点を具現した価格であるが、想定要素を含み不確実性を伴う。以上より、比準価格を標準とし開発法による価格は参考程度にとどめ、コロナ禍の影響等を勘案し、前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 開発法による価格は、分譲単価や開発スケジュール等の想定的な要素を含むため分譲マンション市況が好調な現況では比準価格に対してやや高位に試算されたと判断する。取引市場においては分譲マンション用地としての投資採算性だけではなく様々な用途を前提とした市場性も考量されるので、取引の実態を反映した比準価格を採用し、開発法による価格は参考に留め、さらに前年標準価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	五島町停南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	196 坪 (648 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンション、営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市五島町６番１５
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20.5 m
奥行き	26 m
面積	600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の商業地域であり、店舗・事務所としての需要の回復は遅れているものの、都心型マンション用地としての需要は強く、長崎新幹線開通による期待感も相俟って地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)長崎駅周辺開発の影響を受ける地域であるため、店舗・事務所用地としての需要に加え、マンション用地・ホテル用地としての需要も極めて高いため地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 163万6,470 円 1平米 49万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 163万6,470 円 1平米 49万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 163万6,470円 1平米 49万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 158万6,880円 1平米 48万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)マンション用地としての強い需要が継続しており、長崎新幹線開業への期待感も相俟って地価は上昇傾向である。 (2)令和４年の西九州新幹線開業、令和５年の新長崎駅ビル開業、令和６年の長崎スタジアムシティＰＪ等、付近では地価上昇をもたらす要因が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2326 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,263 円／平米 127万6,985 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,123 円／平米 123万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	47万6,590 円／平米 157万5,607 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万661 円／平米 119万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,710 円／平米 120万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	47万2,494 円／平米 156万2,065 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2318 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万8,042 円／平米 115万627 円／坪
推定価格 平米 坪	37万5,153 円／平米 124万256 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,735 円／平米 158万6,004 円／坪
査定価格 平米 坪	49万9,000 円／平米 164万9,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市五島町６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万1,619 円／平米 126万1,632 円／坪
推定価格 平米 坪	38万8,870 円／平米 128万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	46万9,083 円／平米 155万788 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情