路線価 (2023) 長崎県長崎市桜馬場1-164-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 108万1,062 円／坪 1平米 32万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長崎市中心部の幹線道路沿いの商業地域及び新大工町商店街周辺の商業地域。需要者の中心は、地場企業のほか全国展開を図る企業も含まれ、マンション開発業者の需要も高い。隣接する地域で再開発事業が完了し、今後の期待感から、コロナ禍の中ではあるが、堅調な需要があるものと思われる。商業地の取引は少なく、個別性が強いため、中心となる取引価格は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は長崎市の幹線道路沿いを中心とした長崎都市圏の商業地域である。需要者の中心はマンション業者、貸店舗・貸事務所ビル等を運営する中小法人等である。長崎市の新大工地区周辺の国道沿いにの商業地域で、近くの再開発事業による複合ビルが完成し、新型コロナ禍においても堅調な需要がある。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地への投資の低調に伴い、土地価格に見合う賃料が得られていないため、収益価格は比準価格より大幅に低く求められた。よって、鑑定評価額は、市場性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、他の標準地との均衡、同価格帯の地域の動向、市場の動向及びコロナ禍の影響等を総合的に勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄筋コンクリート造７階建店舗兼共同住宅を想定し試算したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新大工町停北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新大工町商店街周辺の国道沿いの商業地域。隣接地域の再開発事業が完了し、今後の期待が高まりつつある。コロナ禍の中、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあるものと思われる。 (2)長崎市の新大工地区周辺の国道沿いに存する商業地域で、近くの再開発事業による複合ビルが完成し、新型コロナ禍においても比較的堅調な需要があり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 108万1,062 円 1平米 32万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 108万1,062円 1平米 32万7,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 102万8,166円 1平米 31万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。 (2)新型コロナの影響で都心の底堅い商業地需要は一時停滞し、特に歓楽街や観光地近くにおける需要は減退。郊外における需要は依然として弱含み。
地域要因
(1)新大工町再開発事業が完了し、今後の期待感から、コロナ禍の中ではあるが堅調な需要が見込まれる。 (2)周辺の新大工地区の再開発事業による複合ビルが完成し、新型コロナ禍においても比較的堅調な需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万81 円／平米 76万648 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,983 円／平米 78万3,466 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,426 円／平米 106万5,940 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2309 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万661 円／平米 119万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,710 円／平米 120万9,037 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,259 円／平米 109万5,142 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2326 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万6,263 円／平米 127万6,985 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,123 円／平米 123万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,443 円／平米 110万2,363 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桜馬場１丁目１６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万457 円／平米 125万7,791 円／坪
推定価格 平米 坪	38万6,544 円／平米 127万7,914 円／坪
標準価格 平米 坪	33万3,803 円／平米 110万3,553 円／坪
査定価格 平米 坪	33万4,000 円／平米 110万4,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情