路線価 (2023) 長崎県長崎市桶屋町28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市桶屋町２８番外
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,400万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 156万3,738 円／坪 1平米 47万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の高度利用が可能で比較的地価水準が高い商業地域である。需要層はオフィス、ホテル、マンション等の進出を計画する事業者である。長崎市内では新幹線駅開業に併せた長崎駅周辺の整備、新大工町の再開発、浦上駅周辺でのスタジアム建設や新ＳＣ進出等、各地で地域の変貌が見られる。近隣地域周辺も市役所の移転で今後大きく変化する可能性が高く需要の増大が期待される。需要の中心的な価格帯は規模によりまちまちで見出せない。 (2) 同一需給圏は長崎市内の幹線道路沿い等、比較的高度利用が可能な商業地域の圏域で、需要者の中心は地場の一定以上の資本力を有する企業や全国展開の企業である。隣接地域への市役所移転に伴い、今後、店舗ビル、事務所ビルとしての需要が高まることが期待される。また、市中心部の都市型分譲マンションの需要も根強い。取引額は規模等によりまちまちで、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の近隣商業地域を中心とし、同程度の価格帯の地域の取引事例より求めたもので適切な地価水準は概ね把握出来たと考える。一方収益価格は周辺地域の賃貸事例を基に試算した。但し、建築費の上昇等で得られた価格は比準価格に比べ低位となったが止むを得ないと考える。鑑定評価額は現実の取引市場で得られた結果を重視し、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性や最近の需要の動向も勘案し比準価格を以って決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、信頼性のある複数の事例を収集し得た。一方、収益価格は投資額に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。当該地域においては取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連も適切である。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	市民会館停北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市桶屋町２８番外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市役所の移転により今後は新たな長崎市内の一つの核となる可能性がある。これまでの新規投資はマンションが中心であったが、今後はオフィス等の事業用地も含め多様な用途を目的とする需要が期待される。 (2)市役所新庁舎近くの幹線道路沿いの商業地域であり、新庁舎の開庁に伴い、オフィス街としての発展が期待される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 157万3,656 円 1平米 47万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 156万3,738 円 1平米 47万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 157万3,656円 1平米 47万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 156万3,738円 1平米 47万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)今回新規地点であるが、過去１年は市役所移転に伴い、市民会館前広場の整備等もあり、今後も周辺地域への新規投資に対する期待が強まっている。 (2)隣接地域に市役所新庁舎が開庁し、店舗、オフィス需要の高まりが期待される。
個別的要因	(1)今回新規標準地であるが、過去１年間個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桶屋町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,956 円／平米 96万5,207 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,599 円／平米 104万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	45万495 円／平米 148万9,336 円／坪
査定価格 平米 坪	47万3,000 円／平米 156万3,738 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桶屋町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,119 円／平米 135万2,547 円／坪
推定価格 平米 坪	41万9,347 円／平米 138万6,361 円／坪
標準価格 平米 坪	44万3,753 円／平米 146万7,047 円／坪
査定価格 平米 坪	46万6,000 円／平米 154万596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桶屋町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万9,163 円／平米 171万6,353 円／坪
推定価格 平米 坪	51万1,746 円／平米 169万1,832 円／坪
標準価格 平米 坪	45万4,885 円／平米 150万3,850 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市桶屋町２８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,673 円／平米 94万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3,834 円／平米 199万6,275 円／坪
標準価格 平米 坪	49万523 円／平米 162万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	51万5,000 円／平米 170万2,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情