路線価 (2023) 長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (98202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (98202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎県下全域を地域的範囲とする大規模工場が立地する工業地域である。需要者の中心は自己の事業用を目的とする製造業関連等の法人でその中でも造船関連が中心となる。コスト高に加え造船業の中核企業による事業用地売却の影響もあり、関連業種も含め先行きに対する不透明感が強い。このため臨海型工業地に対する需要は弱い。大規模な工業地の取引は極端に少なく需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は県内の大規模な工業団地等を中心とした臨海型の工業地域の存する圏域である。需要者の中心は大手造船関連及び製造業関連の法人である。臨海型の工業地域に対する需要は低迷が続いており、地価は依然として下落傾向にある。大手造船香焼工場の今後の動向が注目される。１０万㎡前後の取引事例を収集できず、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 全体的に工業地の取引が少ない中で、比準価格は県内全域より臨海型を中心に工業地の取引事例を採用して求めたもので、現在の工業地の地価水準は概ね適正に把握し得たと考える。一方、収益価格は大規模工場の場合は自己使用目的がほとんどで、そもそも賃貸市場が成立していないため試算しなかった。そこで鑑定評価額は一般的要因の動向に留意した上で、昨年価格との関連性も考慮して、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算しており、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸市場が成立していないため採用できなかった。本件では比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向、関連する公示地の動向、単価と総額との関連に留意し、前年標準地との検討を加えて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	香焼口停北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	29704.2 坪 (98202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
標準地の範囲
東	600 m
西	400 m
南	500 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	大工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	500 m
面積	100000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)造船関連の大規模工場が建ち並ぶ臨海型工業地域であり今後も現状が大きく変化する事はないと見込まれる。造船業の先行き不透明感もあって、企業の投資意欲は弱く地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)大手造船関連の工場が建ち並ぶ臨海型の工業地域である。臨海型の大規模工業地は需要の低迷が続いている。地価は下落傾向にあり、当分の間この傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は足踏み状態が続き、特に大手造船は合理化の過程にあることから工業地の需要の回復には暫らく時間を要する情勢である。 (2)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)造船業を中核とする臨海型の大規模工場地域であるが、国際的な競争が激しい中で新規投資等の具体的な需要は認められず地価は下落傾向にある。 (2)工業地域のうち１０ｈａ規模の臨海型工業地域は需要が弱含みで推移しており地価は下落傾向にある。大手造船香焼工場の今後の動向が注目される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,781 円／平米 6万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,025 円／平米 5万2,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万76 円／平米 9万9,431 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,849 円／平米 10万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,197 円／平米 5万6,853 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2324 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万401 円／平米 10万506 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,588 円／平米 6万4,758 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2324 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,969 円／平米 2万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,992 円／平米 5万9,482 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,688 円／平米 4万1,947 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情