路線価 (2023) 長崎県長崎市西泊町101-42外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (11789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (11789 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内の臨海型を中心に内陸型も含めた工業地域である。需要層は造船関連の事業者のほか地場の製造関連業者、倉庫・運輸業者等が見込まれる。長崎県内では大手造船が厳しい経営環境にある一方、中小は更新需要等を背景に高水準の受注残を抱え高操業だが、長崎市をはじめ県南部の臨海型工場地に対する需要は模様眺めの状況にあり、需要は弱い。このため取引が非常に少なく需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にあるのが実状である。 (2) 同一需給圏は、長崎県内の工業地域の圏域である。需要者の中心は、造船関連の事業者のほか地場の製造業者、倉庫業者等も含まれる。造船業は県内における基幹産業の１つであったが、中心企業の業績悪化に伴う生産拠点再編等の動きもあり、臨海型工場地に対する需要は総じて低調な状況にあるとみられる。取引件数は極めて少なく、規模もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は長崎県内の臨海型の工業地域に加え内陸型の工業団地からも収集した事例より求めたもので、最近の工業地の市場性と地価水準は概ね適切に反映出来たものと考える。一方収益価格については、近隣地域では造船関連を中心とした自社工場が標準的使用で、賃貸市場が成立していないので試算を断念した。そこで鑑定評価額は県内の他の工業地の標準地との関係や、工業地に対する需給動向及び前年価格との関連性を考慮し比準価格を以って決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自社工場が多い地域であり、賃貸市場は未成熟のため、収益価格は試算できなかった。自己の事業目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格決定されるのが一般的と認められることから、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連も適切である。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	神崎鼻口停南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	3565.9 坪 (11789 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶ海岸沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
標準地の範囲
東	380 m
西	120 m
南	370 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	120 m
面積	10000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	臨海型の工業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小造船は更新需要の受注残で比較的高操業が続いているものの、新規投資までには至らず臨海型の工場地の取引市場では模様眺めの雰囲気が続いており、需要は弱く今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)海岸沿いの工業地で臨海型工業地域に対する宅地需要は依然として弱い状況である。地価は依然として下落傾向にあり、今後もこの傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)造船業を中心とした基幹産業の低迷が続き、先行き見通しも厳しいものがあることから、工業地需要は弱いままである。
地域要因
(1)流通業務関連や高速道路背後の内陸型に比べ、臨海型の工業地に対する需要は弱く、取引も非常に少なく地価は下落傾向にある。 (2)地域要因に外見上の変動はないが、好調な流通関連の需要に比べて臨海型工業地に対する需要は弱く先行きも不透明で、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,781 円／平米 6万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,666 円／平米 6万5,016 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万401 円／平米 10万506 円／坪
標準価格 平米 坪	2万923 円／平米 6万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,002 円／平米 7万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,864 円／平米 7万5,588 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,311 円／平米 6万3,842 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2325 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市西泊町１０１番４２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,008 円／平米 4万3,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,934 円／平米 6万5,902 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,874 円／平米 6万5,703 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情