路線価 (2023) 長崎県長崎市小ケ倉町3-76-75 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,570万 円 (1274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,570万 円 (1274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市及び隣接市町にあって、流通関連中心の中小工場地域が存する圏域である。需要者の中心は地元事業者が主である。近隣地域は特定の業種に特化されない混在型の工業団地である為、極端な需要の変動等はみられないが、最近の工場立地の方向は臨海型の需要は弱い状況が続いているが、流通倉庫等に対する需要比較的は堅調である。取引される規模・価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は長崎市及び隣接町の流通業、倉庫業関連の倉庫、営業所及び工場等が進出する地域である。需要者の中心は流通業、倉庫業といった流通業務関連の法人、中小造船・製造業関連の工場を経営する事業者等である。小ヶ倉柳ふ頭周辺の工場地域に存し、臨海型工場地に対する需要は弱いものの、一方で流通倉庫等に対する需要は比較的な堅調である。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており、取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は近隣地域が低層の工場や事業所、倉庫等が建ち並ぶが、自用目的の取引が支配的で、賃貸市場が成立していないため試算を断念した。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏内の他の工場地の標準地等との検討を踏まえ、更に工業地に対する需給動向及び前年価格との関連性を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業の倉庫、製造業の工場等が見られる工場地域に存し、自己使用が殆どで貸倉庫、貸工場等の需要も乏しく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柳停南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	385.4 坪 (1274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	営業所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、営業所、工場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	150 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	営業所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	45 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)埋立地の臨海型工業団地であり流通業と製造業関連の中小工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。企業の進出等の目立った計画は無いが、底値圏にあり、地価は安定的に推移していくものと思料する。 (2)小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業、製造業等の倉庫、工場等が見られる工場地域に存し、臨海型工場地に対する需要は弱いものの、一方で流通倉庫等の比較堅調な需要があり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。 (2)工場立地件数は低調で市場参加者の購買意欲が弱く、工場地に対する需要は弱含みである。
地域要因
(1)製造・流通業務関連の何れも新規投資等の動きは無く地域要因に大きな変化は見られない。近隣地域に限らず臨海型工業地への需要は減退傾向である。 (2)小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業、製造業等の倉庫、工場等が見られる工場地域に存し、臨海型工場地の需要は弱いが、流通系倉庫等の需要は比較的堅調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,157 円／平米 15万5,901 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,689 円／平米 14万7,742 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,970 円／平米 14万2,059 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,036 円／平米 17万5,337 円／坪
推定価格 平米 坪	5万510 円／平米 16万6,986 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,152 円／平米 14万5,967 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92325 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,560 円／平米 13万785 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,664 円／平米 14万4,353 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情