路線価 (2023) 長崎県長崎市田中町592-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市田中町５９２番２
価格時点	2023 年
駅名	肥前古賀駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (2555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (2555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市内の流通関連業務施設等が立地する流通業務団地を中心に県内全域の流通業務系工業地域の圏域。需要者は流通業務等を経営する長崎県内外の商工業者で、地場の中小企業から全国的規模の企業まで幅広い。コロナ禍については業種にもよるが追い風となっている企業も多い。業種、業態によって規模等が多様であるため需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、長崎市内の倉庫、営業所等の流通業務施設が存する地域が中心であり、広域的には県内全域の流通系工業地域である。需要者の中心は、自用の流通業務施設の取得を目的とする県内外の商工業者である。近隣地域は流通業務団地として熟成しており、他に同様の工業団地がないため、供給が限定的で需要は底堅い。業種によって取引される規模、価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は工業地の事例が極めて少ないため事例収集の範囲を長崎県内に広げ、さらに取引時点の古い事例も採用せざるを得なかったが、概ね市場の実情を反映した価格を査定できたと判断する。収益価格は自用の建物を中心とする流通系の工業団地であるため適用しない。市場における取引価格を指標として価格が形成される傾向が強いため、市場に即した比準価格を採用し、単価と総額との関連性にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は工業地の取引が極めて少ないため、格差の大きな事例や取引時点の古い事例も採用せざるを得なかったが、概ね実証的な価格を得た。収益価格は自用の倉庫、営業所等を中心とする流通業務団地で賃貸市場が未成熟であることから試算できなかった。近隣地域においては、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	肥前古賀
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	772.8 坪 (2555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、倉庫等が建ち並ぶ流通業務系の工業団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市田中町５９２番２
標準地の範囲
東	180 m
西	270 m
南	350 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通関連の事業所や倉庫等が建ち並ぶ長崎市東部地区にある流通業務団地で現状で推移すると予測する。業種によってはコロナ禍の影響を受けるが総じて好況であり地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)長崎市東部の流通業務系の工業団地として熟成した地域である。コロナ禍においても物流施設用地の需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)臨海型工業地は大手造船の動向が懸念材料であるが流通型の工業地は業種にもよるが総じて堅調に推移しており需要も底堅い。 (2)造船業を中心とした臨海型工業地の需要は、弱い状況が続いているが、流通系の内陸型工業地に対する需要は、堅調に推移している。
地域要因
(1)流通業務は総じて業績が好調であり需要は底堅く、長崎Ｂｉｚセンターがオープンし、団地内では新たな分譲地の造成販売の予定がある。 (2)流通業務系の工業団地であり、コロナ禍においても需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町５９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,157 円／平米 15万5,901 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,689 円／平米 14万7,742 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,745 円／平米 15万7,845 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市田中町５９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,036 円／平米 17万5,337 円／坪
推定価格 平米 坪	5万510 円／平米 16万6,986 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,170 円／平米 15万2,638 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西彼杵郡時津町
地域	長崎県長崎市田中町５９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,560 円／平米 13万785 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,720 円／平米 15万7,762 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市田中町５９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,002 円／平米 7万6,045 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,864 円／平米 7万5,588 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,097 円／平米 14万9,091 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情