路線価 (2023) 秋田県秋田市新屋大川町342 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市新屋大川町３４２番
価格時点	2023 年
駅名	新屋駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	874万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	874万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秋田市の幹線若しくは準幹線道路沿いの商業地域や混在住宅地域であるが、特に新屋地区を中心とした秋田市南部地域との代替競争関係が強い。主な需要者は県内企業や地元の個人事業者である。旧国道沿いの商業地域であるが、事業用の建物が徐々に減少しており、繁華性の低下と共に住宅用地としての需要も認められる。そのため用途が一様ではなく、業種や総額に対する個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、秋田市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域で、特に新屋地区と代替競争関係が強い。主たる需要者は、秋田市内に地縁性を有する法人又は個人事業者であるが、一部住宅地としての利用も認められる。商業と住宅が競合する地域であることから、用途の多様性があり双方の需要が認められる。そのため、取引の規模、形状、用途等が一様でなく、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目して求めた理論的な価格であり、地域の特性から、テナントのみでは需要が弱いこともあり学生向けの住宅利用も想定したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、周辺地域との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の店舗、事務所等が多い地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ新屋駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼住宅、一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市新屋大川町３４２番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧国道沿いで、住宅も混在するなど店舗の連たん性が乏しい地域
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道沿いの商業地域であり、当面は現状の周辺環境等を維持するものと予測する。地価は背後の住宅地価格との均衡から、横這い傾向で推移すると予測する。 (2)周辺の利用状況は低層店舗住宅併用地であり、当分の間は現状維持と予測する。商業地、住宅地双方から引き合いがあり、地価は今しばらく横ばい傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,478 円 1平米 3万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は落ち着きつつあり、中心部ではマンションの開発機運が高まっている。地価は全体的に上昇傾向にある。 (2)中心商業地及び路線商業地への需要が高まっている一方、歓楽街は未だ新型コロナの影響が続いており、需要が少なくなっている。
地域要因
(1)低層の店舗兼住宅、一般住宅が混在する商業地域であり、地域要因に格別の変動はない。 (2)商業地としての繁華性はやや弱いが、住居系用途への転用も可能で一定の引き合いがある。そのため、地価も横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市新屋大川町３４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万608 円／平米 13万4,250 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,806 円／平米 14万4,823 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,492 円／平米 10万4,113 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｒ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市新屋大川町３４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,252 円／平米 9万3,401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,628 円／平米 8万8,032 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,475 円／平米 10万4,056 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市新屋大川町３４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,411 円／平米 11万7,069 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,717 円／平米 11万4,774 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,204 円／平米 11万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	318 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市新屋大川町３４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,250 円／平米 5万7,029 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,329 円／平米 8万432 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,618 円／平米 8万7,999 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｍ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市新屋大川町３４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,395 円／平米 7万7,344 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,421 円／平米 11万490 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,921 円／平米 10万5,531 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情