路線価 (2023) 長崎県佐世保市東大久保町8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市東大久保町８番
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万5,964 円／坪 1平米 6万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部への接近性の良好な高価格帯の住宅地域で、広域的には類似価格帯の地域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層である。当地域及びその周辺は、市中心部への接近性及び住環境の良好な住宅地域である。競合する分譲マンションや周辺地域の分譲住宅地の価格も上昇気味であるが、相対的割安感もあって、需要は根強い。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡前後で２，０００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は都心部に近接する利便性等が良好な既成の住宅地域で広域的には全市域に及ぶ。需要者の中心は佐世保市内の居住者がほとんどを占め、一次取得者層層が中心である。旧来から居住の快適性、利便性、住環境が良好な住宅地域で、長期化した地価下落による値頃感から、宅地需要は強く、高値取引も散見されており、地価は上昇傾向に転じている。土地は標準規模で２０００万円程度、新築戸建物件で４０００万円程度が需要の中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに試算されたが、想定的要素も多く相対的に精度は劣る。したがって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内にはアパート等も見られるが、建築費の高騰もあって、土地価格に見合う賃料収入が見込めず、収益価格は比準価格に対して低位に試算された。戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用し、収益価格を参考に、周辺標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移等を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東大久保町入口バス停南方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市東大久保町８番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、市中心部への接近性及び住環境の良好な住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。競合物件と比較して相対的割安感から需要は根強く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は一般住宅等が存する居住環境の良い都心部の住宅地域で、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価の値頃感、底堅い潜在的需要等により今後も地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万5,964 円 1平米 6万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万5,964円 1平米 6万2,300円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。市内では利便性、街路条件等の良好な物件の需要は回復傾向、その範囲も中心部から郊外へと拡大傾向。 (2)景況感、売上動向等の景況値は改善している。供給面での制約等により一部に弱さは見られるが、全体として景気は持ち直している。
地域要因
(1)市中心部への接近性及び住環境の良好な住宅地域で、供給は少ないが需要は根強い。地価は、上昇傾向で推移している。 (2)利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、稀少性が高く、一定の需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市東大久保町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,956 円／平米 20万8,133 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,831 円／平米 20万7,719 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,303 円／平米 23万9,034 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2333 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市東大久保町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,879 円／平米 15万1,676 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,577 円／平米 19万350 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,519 円／平米 19万158 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92222 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市東大久保町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,644 円／平米 20万7,101 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,629 円／平米 22万275 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,542 円／平米 24万3,130 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市東大久保町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,705 円／平米 18万855 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,312 円／平米 20万2,697 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,312 円／平米 20万2,697 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2330 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市東大久保町８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,460 円／平米 18万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,245 円／平米 18万5,946 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,111 円／平米 17万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,200 円／平米 17万9,185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情