路線価 (2023) 長崎県佐世保市田原町247-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市田原町２４７番６
価格時点	2023 年
駅名	左石駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	923万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	923万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円／坪 1平米 4万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市北部の圏域に存する標準住宅地であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の１次取得者層である。近隣地域は比較的生活利便性に恵まれ、居住環境も概ね良好である。周辺の分譲住宅地を中心に需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で９００万円前後、新築の戸建物件が３，０００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は佐世保市北部を中心とする市内全域の住宅地域の圏域である。需要者は佐世保市及び周辺市町に居住する３０～４０代の１次取得者層が中心である。近隣に大型商業施設が出店したことにより利便性が向上し、周辺にはミニ開発が活発に行われるなど、高値設定の新規分譲住宅地も散見される。土地は標準規模で１０００万円程度、新築戸建物件は２７００万円～３０００万円程度、中古物件は１５００万円～２０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、画地規模も小さく経済合理的な賃貸経営が成り立たないため収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、信頼性のある事例資料に裏付けられた実証的で説得力に富む価格である。収益価格は当該地域が自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難であった。本件では、前年公示価格及び周辺標準地価格との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	左石駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市田原町２４７番６
標準地の範囲
東	110 m
西	130 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。利便性が良好な住宅地域であって需要の回復傾向を反映し、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (2)佐世保市北部の利便性の良好な住宅地域で、地域内に変動要因はなく、地価の長期下落による相対的割安感と利便性の高い住宅地に対する需要の高まりから、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 15万1,415円 1平米 4万5,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇の影響が一部見られるが、県内景気は全体として持ち直している。個人消費は持ち直し、観光は回復、住宅投資は横ばい圏内で推移している。 (2)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。
地域要因
(1)周辺に大型商業施設、病院等が存する比較的生活利便性に恵まれた住宅地であり、需要は回復傾向にある。 (2)近隣に大型商業施設が開業したことにより利便性の向上がみられ、不動産需要の回復傾向とともに、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市田原町２４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,492 円／平米 11万725 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,989 円／平米 13万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,073 円／平米 15万5,623 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2322 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市田原町２４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万254 円／平米 13万3,080 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,462 円／平米 12万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,228 円／平米 15万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市田原町２４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,219 円／平米 13万9,576 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,422 円／平米 15万165 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,562 円／平米 15万7,240 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市田原町２４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,678 円／平米 16万929 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,962 円／平米 15万8,562 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,962 円／平米 15万8,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2330 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市田原町２４７番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,669 円／平米 16万900 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,573 円／平米 15万3,970 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情