路線価 (2023) 秋田県秋田市山王新町2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市山王新町２番
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,490万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万7,945 円／坪 1平米 5万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、秋田市中心部の商業地域であるが、山王地区を中心とする幹線街路沿線の商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、店舗、事務所等を必要とする県内企業または飲食系フランチャイズ企業と想定される。背後住宅地の需給アンバランスからマンション適地としても検討されているため、需要者により画地規模は様々で中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏の範囲は、秋田市内の商業地域で、特に山王地区及びその周辺地区と代替競争関係が強い。需要者は、秋田市内で店舗、事務所としての利用を目的とした法人又は個人事業者が中心である。秋田放送社屋跡地の活用に対する期待感があるほか、周辺の地価も上昇傾向にある。一方、画地規模がまちまちであり、業種業態によって取引も異なることから、中心価格帯を見出すことが難しい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的が多く、収集可能な賃貸事例にも限界があるため、収益価格の相対的信頼性は、比準価格より低い。比準価格は、代替性を有する市内路線商業地域における実際の取引事例から比準されたもので、商業繁華性等地域格差を精査分析の上試算されたもので、市場性を反映した価格である。以上より本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地域であるが、自己使用目的の取引が多いほか、少ない賃貸事例を基に試算された収益価格の精度には限界がある。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所に公共施設が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市山王新町２番
標準地の範囲
東	370 m
西	120 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	やや商業性を欠く路線商業地域
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周囲では公共施設の建て替えや放送局移転による空地があり、跡地利用の動向が注目される。中心市街地の宅地供給減からマンション適地としての需要も考慮され、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)既に熟成した既存商業地域であり、現状のまま推移するものと予測する。周辺地域の宅地需要の影響から引き合いが見込まれ、地価は今後緩やかながら上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)中心商業地及び路線商業地への需要が高まっている一方、歓楽街は未だ新型コロナの影響が続いており、需要が少なくなっている。
地域要因
(1)商業繁華性の乏しい地域であるも、背後住宅地の需要増からマンション適地としての需要も見込まれる。 (2)当地域は交通量が多い「山王大通り」沿いに位置するため、一定の引き合いが認められる。そのため、地価は上昇傾向に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王新町２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万950 円／平米 10万2,321 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,594 円／平米 12万980 円／坪
標準価格 平米 坪	5万825 円／平米 16万8,027 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｏ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王新町２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,450 円／平米 21万9,684 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,450 円／平米 21万9,684 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,245 円／平米 17万6,028 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王新町２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,306 円／平米 18万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,193 円／平米 21万5,528 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,052 円／平米 16万8,778 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｕ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王新町２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,860 円／平米 18万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,767 円／平米 22万7,344 円／坪
標準価格 平米 坪	5万901 円／平米 16万8,279 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王新町２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,329 円／平米 14万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,877 円／平米 17万1,505 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,161 円／平米 16万9,138 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情