路線価 (2023) 長崎県佐世保市須田尾町370-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	928万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	928万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万9,019 円／坪 1平米 4万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市の中心部外周の住宅地域であるが、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は３０～４０代の市内在住の一次取得者層である。競合関係にある市の中心部周辺の分譲マンション及び分譲住宅地の売れ行きは順調であるが、小規模の既存の住宅団地についても値頃感が出てきている。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前後で９００万円～１０００万円程度、新築の戸建物件は２９００～３０００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、佐世保市中心部周辺に存する住宅地域のほか、広域的には市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の一次取得者層である。近隣地域は、既成の中規模住宅団地で居住環境は良好であることから、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地が１９０㎡程度で９００万円程度、新築戸建住宅で２９００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例に補修正、要因比較等を施し求めた価格であり、現実の市場に基礎を置く実証的な価格といえる。第１種低層住居専用地域に存する自用の戸建住宅地域のため、経済合理的な賃貸住宅の経営は非現実的と判断して収益還元法は非適用が相当と判断した。代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額の関連、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は、近隣地域が戸建住宅団地で賃貸市場が成立していないので試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性が重視される地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、さらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	佐世保駅北東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.7 m
奥行き	14 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。分譲マンション等との競合はあるが、利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。市中心部に近い既存住宅団地で利便性は高いことから需要は底堅く、地価は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万9,019 円 1平米 4万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)周辺の分譲地との競合もみられるが、比較的利便性・快適性に優れた環境にあるため、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)特段の変動要因はないが、区画整然とした住宅地域で住環境は良好であるため、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万198 円／平米 16万5,955 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,808 円／平米 15万8,053 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2330 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,146 円／平米 17万9,007 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,032 円／平米 17万2,018 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,388 円／平米 15万6,665 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,219 円／平米 13万9,576 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,422 円／平米 15万165 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,528 円／平米 16万434 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2317 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市須田尾町３７０番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,018 円／平米 14万2,218 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,624 円／平米 14万7,527 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情