路線価 (2023) 長崎県佐世保市宇久町平2524-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
価格時点	2023 年
駅名	宇久行政センター前停駅 から 90m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	104万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	104万 円 (103 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇久島内の住宅地域を中心に五島列島北部の島嶼圏域を含む。需要者の中心は宇久島在住者であり、外部からの転入者はほとんどなく、人口流出及び高齢化が進み若年層の定住率も低いことから需要は弱い。経済効果が期待されるメガソーラーと風力発電所の建設が進捗しているが、コロナ禍の影響等により工事に時間を要し予定より遅れている。取引自体が極めて少なく、地縁・親族間等の取引が大部分で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は宇久島内の住宅地域を中心に、五島列島北部を含む周辺離島の圏域に及ぶ。需要者は宇久島在住者が中心で外部からの転入者は殆どいない。風力発電、メガソーラーの建設が進んでおり当該事業関連の取引も散見されるが、新型コロナの影響や島民の反対運動で事業の進捗は遅れている。これを除けば、人口減少と高齢化が顕著なため住宅地の需要は弱く、取引自体が極端に少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、島嶼圏の実需に裏付けられた説得力に富む価格と言える。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、島内の賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、需給動向等を考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は採用した取引事例に適正な補修正等を施し求めた価格であり、市場における実際の取引価格より求めた実証的な価格である。戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場は発達しておらず収益還元法は適用しなかった。離島の住宅地域にあり取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宇久行政センター前バス停北東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	31.2 坪 (103 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
標準地の範囲
東	130 m
西	150 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	佐世保市本土の西方約５５ｋｍにある離島内の住宅地域
街路	３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は行政センター近くの小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、人口減少に歯止めがきかず衰退傾向にある。地縁的取引が中心で需給は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。再生エネルギー基地建設は進行中であるが、若年層の島外流出等で過疎化は進行しており、宅地需要は弱く地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は全体として持ち直しているが、人口減少、高齢化の進行等が著しい島嶼部は厳しい状況が続いている。 (2)県内景気は先行不透明であるものの緩やかに持ち直しているが、離島においては人口減少、高齢化で過疎化が進んでいる。
地域要因
(1)経済効果が期待されるメガソーラーと風力発電所の建設が進捗しているが、コロナ禍の影響等により当初予定の稼働時期より遅れている。 (2)太陽光発電、風力発電の再生エネルギ－基地建設が進行中である。漁業環境への影響などの調査も続いている状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,126 円／平米 1万6,947 円／坪
推定価格 平米 坪	7,745 円／平米 2万5,605 円／坪
標準価格 平米 坪	1万438 円／平米 3万4,508 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2317 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,672 円／平米 1万8,752 円／坪
推定価格 平米 坪	5,485 円／平米 1万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	9,360 円／平米 3万944 円／坪
査定価格 平米 坪	9,550 円／平米 3万1,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,682 円／平米 1万8,785 円／坪
推定価格 平米 坪	6,783 円／平米 2万2,425 円／坪
標準価格 平米 坪	9,859 円／平米 3万2,594 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市宇久町平２５２４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,372 円／平米 3万984 円／坪
推定価格 平米 坪	8,880 円／平米 2万9,357 円／坪
標準価格 平米 坪	9,801 円／平米 3万2,402 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情