路線価 (2023) 長崎県佐世保市花園町202-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市花園町２０２番３０
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円／坪 1平米 5万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として市の中心部周辺の高価格帯の住宅地域であるが広域的には全市域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の一次取得者層のほか買い換え需要者層も含まれる。当該地域は傾斜地であるが市中心部までは概ね徒歩圏内にあり利便性及び住環境が良好であるため選好性が強く需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で１２００～１５００万円程度、新築の戸建物件で３０００万円～３５００万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、佐世保市中心部周辺の高価格帯の住宅地域のほか、広域的には市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層である。近隣地域は、山手の斜面住宅地であるが、市中心部に近く利便性が高いため、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地が２５０㎡程度で１３００～１４００万円程度、新築戸建住宅で３４００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に適正な補修正を施して求めた価格で、実需に裏づけられた説得力に富む価格である。収益価格は建築コストと土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。当地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心で収益性はあまり考慮されないことから、比準価格を採用して収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は共同住宅の建築を想定し試算したが、投資に見合う賃料収入が得られず、比準価格に対して低位となった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域であり、比準価格が相対的に説得力に優る。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格からの検討や当該地域の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	花園町入口バス停西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市花園町２０２番３０
標準地の範囲
東	90 m
西	0 m
南	30 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐世保市の中心市街地に近い傾斜地の住宅地域で今後も現状を維持するものと予測する。市内中心部の高価格帯の住宅地で稀少性があり選好性が強いことから需要は底堅く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。市中心部に近い高価格帯の住宅地域で人気があるため需要は底堅く、地価は概ね上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万177円 1平米 5万4,500円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景況感、売上動向等の景況値は改善している。供給面での制約等により一部に弱さは見られるが、全体として景気は持ち直している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)中心部の住宅地は供給が少ないことから稀少性があり、高価格帯においても需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)特段の変動要因はない。市中心部に近い山手の住宅地域で人気があり、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2323 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市花園町２０２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,704 円／平米 18万7,463 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,663 円／平米 19万634 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,855 円／平米 17万1,433 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2330 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市花園町２０２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,669 円／平米 16万900 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,957 円／平米 17万8,382 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92222 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市花園町２０２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,705 円／平米 18万855 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,074 円／平米 20万1,911 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,715 円／平米 17万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92223 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市花園町２０２番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,768 円／平米 18万7,675 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,561 円／平米 18万3,685 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,122 円／平米 18万5,539 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情