路線価 (2023) 長崎県佐世保市江迎町長坂117-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市江迎町長坂１１７番１９
価格時点	2023 年
駅名	江迎鹿町駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	192万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	192万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧江迎町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち旧江迎町がほとんどを占める。旧来からの住宅地で、公共施設や日用品の購入店舗等の必要最低限の施設はあるが、同一需給圏内に大きな開発はなく、人口減少と高齢化の進行で宅地需要は弱い。旧郡部の住宅地で取引が少ないために需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は江迎町及び隣接市町の圏域である。需要者層は同一需給圏内の居住者であるが、江迎町在住者が中心になると見込まれる。公共施設や日用品の購入店舗等、必要最小限の施設は整備されているが、人口減少と高齢化が進行しており、地域的に活力が失われ極めて宅地需要が弱いのが実情である。住宅地の取引が少なく取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例に要因比較等を行って求めた実証的な価格である。旧郡部の小規模な住宅地域であるため自用目的での取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用が相当であると判断した。したがって、周辺の標準地との均衡等に留意し、単価と総額の関連を再吟味のうえ、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、江迎町内の住宅地の取引が少なく、隣接町及び同じ旧合併町の住宅地の取引事例より求めたが、市場における実際の取引価格より求めた説得力ある価格である。収益価格は、近隣地域は自用の住宅がほとんどで賃貸市場が形成されていないため非適用が相当と判断した。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江迎バス停南東方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市江迎町長坂１１７番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	14 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旧江迎町の中心部に近い一般住宅地であるが、旧郡部における景気低迷及び人口の減少等により地価は今後とも下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧江迎町の中心部に近い利便性の良い既成住宅地域である。地域要因に格別の変動は認められないが、今後も人口減少・少子高齢化・地域の衰退等の影響により、地価は下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続いているが、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復している。 (2)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。
地域要因
(1)旧郡部においては人口の減少が続いており、雇用環境の改善は限定的なことから、住宅地に対する需要は弱含みである。 (2)旧郡部の住宅地域で、人口減少と少子高齢化が進行しており住宅地に対する需要は弱く、地価は引続き下落傾向で推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１１７番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,930 円／平米 5万2,665 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,195 円／平米 5万235 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,902 円／平米 4万5,960 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2317 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１１７番１９
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,354 円／平米 3万7,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,565 円／平米 4万4,846 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92216 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１１７番１９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,426 円／平米 4万7,692 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,094 円／平米 4万6,595 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,954 円／平米 4万6,132 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情