路線価 (2023) 長崎県佐世保市鹿町町鹿町418-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市鹿町町鹿町４１８番１
価格時点	2023 年
駅名	江迎鹿町駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	323万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,315 円 1平米 4,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	323万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万4,315 円／坪 1平米 4,330 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市北西部の鹿町町、江迎町及び周辺市町を含む圏域の住宅地域である。需要者の中心は地元地縁者であり、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。人口減少・高齢化等により過疎化が進行している地域で需給は弱いが、低価格帯の農家住宅地で、県道の整備が進捗していること等から地価は底値圏から緩やかな上昇傾向にある。取引件数が少なく、取引される価格帯にもバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、鹿町町を中心として周辺市町を含む類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、近隣地域を含む鹿町地区の居住者がほとんどを占め、外部からの転入者は少ない。佐世保市の縁辺部の農家住宅地域で、人口の減少傾向から需要は弱いが、周辺街路の新規整備の進行に伴い、地価は概ね底値圏から緩やかな上昇傾向に転じたものと推測される。取引件数は極めて少なく、その規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言える。収益価格は農家住宅地域に存し、戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず、収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は佐世保市内及びその周辺市町の住宅地域の取引事例を採用して求めた。近隣地域は農家住宅地域で、賃貸市場が未成熟で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、周辺標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	田中バス停南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	225.7 坪 (746 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市鹿町町鹿町４１８番１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	200 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旧郡部の農家住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。人口減少・高齢化の進行等により需給は弱いが、低価格帯の住宅地で県道の整備も進捗中のため地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)旧郡部の農家住宅地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。人口減少と高齢化の進行により需要は弱いが、低価格帯で周辺街路も整備中のため、地価は底値圏から緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万4,315 円 1平米 4,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万4,315 円 1平米 4,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万4,315円 1平米 4,330円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 1万4,282円 1平米 4,320円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万4,315円 1平米 4,330円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 1万4,282円 1平米 4,320円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は全体として持ち直しているが、人口減少、高齢化の進行等が著しい旧郡部は厳しい状況が続いている。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しているが、住宅建設は物価上昇、供給制約の影響が継続している。
地域要因
(1)人口減少・高齢化の進行等により需給は弱いが、低価格帯の住宅地であり、近傍で県道整備が進捗中であること等から地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)人口の減少と高齢化傾向から需要は弱いが、周辺街路が新規に整備中であることから、地価は底値圏から緩やかな上昇傾向に転じたものと推測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市鹿町町鹿町４１８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,324 円／平米 1万989 円／坪
推定価格 平米 坪	3,478 円／平米 1万1,498 円／坪
標準価格 平米 坪	3,943 円／平米 1万3,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3,940 円／平米 1万3,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市鹿町町鹿町４１８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,285 円／平米 1万4,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4,251 円／平米 1万4,054 円／坪
標準価格 平米 坪	4,329 円／平米 1万4,312 円／坪
査定価格 平米 坪	4,330 円／平米 1万4,315 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市鹿町町鹿町４１８番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,158 円／平米 2万358 円／坪
推定価格 平米 坪	6,424 円／平米 2万1,238 円／坪
標準価格 平米 坪	4,317 円／平米 1万4,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4,320 円／平米 1万4,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情