路線価 (2023) 長崎県佐世保市相浦町2273 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市相浦町２２７３番
価格時点	2023 年
駅名	上相浦駅 から 830m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	420万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	421万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円／坪 1平米 3万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市北西部を中心とした市内全域の住宅地域である。需要者の中心は佐世保市在住の一次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。佐世保市の郊外の傾斜地に存するが、地価の長期下落による相対的割安感があることから需要は回復して来ている。需要の中心価格帯は土地が１５０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件が２５００万円前後の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は、佐世保市北部の住宅地域で広域的には市内全域の住宅地域を含む。需要者の中心は佐世保市在住の第一次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。相浦地区は商業施設が充実しており、当地域は新規の分譲住宅地域に比べると市場競争力の程度は劣るが、相対的な割安感により地価は安定的に推移している。土地は１５０㎡程度で５００万円前後、新築戸建物件で２５００万円程度が需要の中心の価格帯と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、近隣地域は戸建住宅が標準的使用である地域で、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、採用した取引事例に補修正を施し求めた価格であり市場における実際の取引価格より求めた説得力ある価格である。当該地域は、自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で賃貸市場が未成熟であり、画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が不可能なため収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、比準価格を標準として、代表標準地の価格との均衡及び周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相浦栄町バス停北東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市相浦町２２７３番
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北西部の傾斜地に存する住宅地域で、利便性が比較的良いため、隣接地域でミニ開発も見られる。地価の長期下落による相対的割安感から需要は回復しつつあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は斜面地の既成住宅地域で今後も概ね現状を維持するものと予測する。利便性が比較的良好な地域であるため隣接地域でミニ開発もみられ、割安感も相俟って、地価は今後も緩やかに上昇していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万502 円 1平米 3万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万502円 1平米 3万400円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続いているが、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復している。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)佐世保市北西部の傾斜地に存する住宅地域で、地価の長期下落による相対的割安感から需要は回復しつつある。 (2)斜面地の住宅地域で街路条件はやや劣るが、相浦地区は郊外型の商業施設が充実しており宅地開発も活発な地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2323 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町２２７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万115 円／平米 9万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	3万205 円／平米 9万9,858 円／坪
標準価格 平米 坪	3万205 円／平米 9万9,858 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町２２７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,348 円／平米 13万84 円／坪
標準価格 平米 坪	3万129 円／平米 9万9,606 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2330 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町２２７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,758 円／平米 12万1,522 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,576 円／平米 12万920 円／坪
標準価格 平米 坪	3万30 円／平米 9万9,279 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2328 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町２２７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,206 円／平米 12万6,309 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,176 円／平米 12万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	3万559 円／平米 10万1,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92230 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町２２７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,912 円／平米 9万5,583 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,738 円／平米 9万8,314 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,887 円／平米 9万8,806 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情