路線価 (2023) 長崎県佐世保市島瀬町47-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円／坪 1平米 58万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐世保市の高価格帯の商業地域で、広域的には県内の類似価格帯の商業地域を含む。需要者の中心は、県内外の小売業等を営む事業者である。当地域は、コロナ禍で減少した人出は回復傾向にあるが空店舗が散見され、借地が多いため取引は極端に少ない。しかし、徒歩圏内の背後人口の増加に加え、近傍の再開発の工事が進捗中で、完成への期待感等から需要は底堅く、地価は上昇に転じた。取引は稀で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は市内の高価格帯の商業地域で広域的には県内全域に及ぶ。需要者の中心は従来同一需給圏内に地縁性を持つごく限定された事業者であったが、近年は主として若年層を対象にした全国展開の店舗も一部見られる。都心回帰に伴うマンション建設による背後人口の増加や近傍の再開発等による期待感等から需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は、取引件数が少なく、実証的なデータが不足しているため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであり、収益価格は商業地では重視すべき価格であるが、当地域では空店舗等が散見され、想定的要素も多く相対的にその精度は劣ると判断した。したがって、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗、賃貸用店舗等さまざまであるが、賃貸物件は経営難から閉鎖した店舗を賃借したケ－ス等も見られる。収益価格は想定的な要素を含むが、不動産の経済価値の本質を反映した理論的な価格である。従って現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を比較考量し、周辺公示価格との均衡等にも留意して、単価と総額との関連を再吟味のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	島瀬町バス停南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種専門店が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	佐世保市の最高地価水準を示す商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、アーケード内の中心商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。近傍の再開発の工事が進捗中で、完成への期待感等から需要は回復傾向にある。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は、アーケード内に各種専門店が建ち並ぶ中心商業地域である。近傍の再開発等による期待感等から需要は回復傾向にある。地価は底値圏から脱し、上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 197万6,988 円 1平米 59万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 197万6,988円 1平米 59万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。市内では利便性、街路条件等の良好な物件の需要は回復傾向で、特にマンション適地の需要は高い。 (2)景況感、売上動向等の景況値は改善している。供給面での制約等により一部に弱さは見られるが、全体として景気は持ち直している。
地域要因
(1)コロナ禍の影響が薄まって人出は回復傾向にあり、また、近傍の再開発の工事が進捗中で、完成への期待感等から地価は上昇に転じた。 (2)近傍の再開発やアーケード内核店舗の建て替え等による期待感等から需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92222 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万9,274 円／平米 188万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,310 円／平米 199万1,237 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,310 円／平米 199万1,237 円／坪
査定価格 平米 坪	60万2,000 円／平米 199万212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92222 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,868 円／平米 87万2,348 円／坪
推定価格 平米 坪	35万722 円／平米 115万9,487 円／坪
標準価格 平米 坪	63万795 円／平米 208万5,408 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万4,545 円／平米 150万2,726 円／坪
推定価格 平米 坪	51万4,551 円／平米 170万1,106 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,414 円／平米 192万2,155 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	520 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県佐世保市島瀬町４７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,956 円／平米 96万5,207 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,599 円／平米 104万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,227 円／平米 172万9,788 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情