路線価 (2023) 長崎県佐世保市日野町853-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市日野町８５３番３
価格時点	2023 年
駅名	大学駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,410万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,660 円／坪 1平米 7万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市郊外に位置する路線商業地域であるが、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は郊外型の店舗用地等を求める個人事業者及び法人である。西九州自動車道「相浦中里ＩＣ」の開通や宅地開発等に伴う背後人口の増加等により需要は堅調に推移しているが、取引件数は少なく、取引される規模や価格帯も多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、佐世保市郊外の路線商業地域を中心として広域的には市内全域の路線商業地域である。需要者の中心は、郊外型の店舗用地としての利用を前提とする個人事業者や法人等である。近隣地域は、周辺における宅地開発による背後人口の増加等により、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、取引件数は少なく、取引される規模や価格帯がまちまちであるため、見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言える。収益価格は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算されたが、想定要素も多く相対的に精度が劣る。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、周辺標準地との均衡に留意し、需給動向等をも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、佐世保市内の商業地から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下資本に対する店舗等の賃料収入が十分見込めず、比準価格に対して低位に求められた。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、想定要素が多くやや信頼性に欠ける収益価格を参考の上、さらに当該地域の需給動向等にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鹿子前入口バス停北西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	140.4 坪 (464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、スーパーが混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市日野町８５３番３
標準地の範囲
東	90 m
西	180 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市西部の路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。道路整備、宅地開発による背後人口の増加等により需要は堅調に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)低層店舗を中心とする県道沿いの路線商業地域で、特段の変動要因もなく、今後も現状を維持すると予測する。背後人口の増加等で需要は高まっており、今後も地価は概ね上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,660 円 1平米 7万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇の影響が一部見られるが、県内景気は全体として持ち直している。個人消費は持ち直し、観光は回復、住宅投資は横ばい圏内で推移している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)道路整備、宅地開発等による背後地人口の増加等により需要は堅調である。 (2)店舗、住宅等が混在する路線商業地域であり、背後地の人口が増加していることから、宅地需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市日野町８５３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,926 円／平米 25万1,011 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,730 円／平米 24万7,057 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市日野町８５３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,548 円／平米 30万5,964 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,196 円／平米 30万8,106 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,470 円／平米 23万9,586 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,500 円／平米 23万9,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市日野町８５３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,323 円／平米 19万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,976 円／平米 19万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,136 円／平米 24万5,094 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市日野町８５３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,534 円／平米 19万3,513 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,664 円／平米 21万7,085 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,879 円／平米 24万938 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情