路線価 (2023) 長崎県佐世保市江迎町長坂169-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市江迎町長坂１６９番１４
価格時点	2023 年
駅名	江迎鹿町駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	251万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	250万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円／坪 1平米 2万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江迎町、鹿町町のほか周辺市町を含む商業地域である。需要者の中心は地縁性を持つ限定された個人事業者である。店舗の閉鎖等により地域的な衰退傾向が顕著である。店舗経営者の高齢化、営業不振などから供給圧力が強い中、駐車場が少ない旧来型の商業地であるため、需要は弱く回復への道のりは厳しいものとなっている。取引が少ないうえに、業種や規模等も様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は佐世保市鹿町町、江迎町など旧合併町の商業地域のほか周辺市町の類似地域を含む圏域である。需要者の中心は地縁性を有する個人事業主である。人口減少、高齢化、後継者不足等による店舗の閉鎖で旧来型商店街は衰退傾向にあり、空地が多くなるなど当地域の商業地の需要は弱い状況にある。取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は衰退化が著しい商業地域で、自営の小規模店舗が大部分で、新規出店は近年極めて少ない。後継者難から閉鎖した空店舗や空地が目立ち、賃貸市場が発達しているとは言い難いので収益価格は試算できなかった。現在の市場下では不動産経営目的の投資物件としての需要はなく、自用目的の需要が大半であると思料される。以上より、比準価格を採用して、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場での実際の取引価格より求めた価格で市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は佐世保市郊外部に存する旧郡部の商店街で、自用の建物が大部分で賃貸需要はほとんどなく賃貸市場が発達していないため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地等の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	江迎バス停南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市江迎町長坂１６９番１４
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	90 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	18 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗併用住宅等が建ち並ぶ佐世保市郡部の商業地域である。人口減少、高齢化等により商況は芳しくないが、西九州自動車道の延伸が計画され、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧郡部の国道沿いの商業地域で格別の地域的変化は見られないが、人口減少や後継者不足、郊外型店舗への顧客の流出等により商業地としての需要は弱い。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が強いが、商業地では、都市部の繁華性の良い地域やマンション需要が強い地域では、不動産需要は回復傾向にある。 (2)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。
地域要因
(1)空店舗や売地が見受けられ地域的に衰退しているが、西九州自動車道の佐々インターからの延伸工事が計画され、地価下落の縮小傾向が見られる。 (2)旧郡部の近隣型商業地域であるが、空地や空店舗も見られ、地域の衰退傾向により商業地としての需要も弱く地価は依然下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１６９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,864 円／平米 8万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,649 円／平米 8万8,102 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2316 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１６９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,567 円／平米 8万1,219 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,716 円／平米 8万1,711 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,950 円／平米 7万2,567 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92223 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	北松浦郡佐々町
地域	長崎県佐世保市江迎町長坂１６９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,082 円／平米 7万3,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,082 円／平米 7万3,003 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,579 円／平米 7万4,646 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情