路線価 (2023) 長崎県佐世保市福石町173-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市福石町１７３番１外
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,820万 円 (652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,810万 円 (652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,983 円／坪 1平米 7万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐世保市中心部周辺の商業地域で、広域的には類似価格帯の地域を含む。需要者の中心は、市内外の商工業等の事業者である。当地域は、店舗、事業所等の混在する地域である。準工業地域で容積率は２００％であるが、佐世保駅及び佐世保中央ＩＣへの接近性が良好であるため、需要は高く、マンション用地としての需要も見込まれる。取引が少なく、取引の対象となる画地規模・用途等も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、佐世保市内の商業地域である。需要者層は市内の店舗、事業所用地を求める個人事業者及び法人が中心であるが、県内の地場企業も含まれる。中心市街地や佐世保駅には近く、規模がまとまればマンション用地としての需要もある程度見込めるが、容積率等他の商業地よりも競争力が弱まる要因もある。画地規模及び用途が多様であり、また取引も少なく実証的なデータが不足しているため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに試算された。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実際の取引価格より求めた実証的で説得力に富む価格といえる。収益価格は建築コストに見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。当地域は自己使用の店舗も多い商業地域で、市場での取引価格が重視される傾向にある。したがって、現実の市場に基礎を置く実証的な比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福石町バス停南東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	197.2 坪 (652 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、工場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市福石町１７３番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、店舗、事業所等が混在する商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部への接近性は良好でマンション用地需要も見込まれ、需要は安定的。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗や営業所等が混在する商業地域で市内中心部への接近性は良好であり、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価の割安感等から商業地の需要は回復しており当地域の地価も上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,313 円 1平米 7万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,983 円 1平米 7万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,313円 1平米 7万3,900円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,983円 1平米 7万3,800円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 24万1,007円 1平米 7万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。市内では利便性、街路条件等の良好な物件の需要は回復傾向で、特にマンション適地の需要は高い。 (2)景況感、売上動向等の景況値は改善している。供給面での制約等により一部に弱さは見られるが、全体として景気は持ち直している。
地域要因
(1)佐世保駅への接近性の良好な混在地域で、容積率は２００％であるが、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。 (2)用途が混在する既成商業地域で画地規模等は多様であるが、取引は少ない。長期間の地価下落に伴う底値感等により上昇を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市福石町１７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,555 円／平米 41万1,779 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,860 円／平米 42万2,705 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,641 円／平米 24万6,763 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2322 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市福石町１７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,314 円／平米 19万6,092 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,418 円／平米 22万6,190 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,477 円／平米 23万9,609 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92222 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市福石町１７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,295 円／平米 15万9,663 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,447 円／平米 17万84 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,728 円／平米 22万603 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市福石町１７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,323 円／平米 19万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	6万35 円／平米 19万8,476 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,240 円／平米 27万1,885 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情