土地路線価格
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路線価 (2023) 長崎県佐世保市東浜町879-2外 坪・平米

2023
路 線 価
長崎県 佐世保市
長崎県佐世保市東浜町879番2外 (佐世保)
  • 周辺状況: 工業地 (海岸沿いに造船所、油槽所等が建ち並ぶ工業地域)
  • 日宇駅 から 2900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 長崎県 佐世保市長崎県佐世保市東浜町879番2外
価格時点 2023
駅名 日宇駅 から 2900m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
8,900万
(5235 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 5万6,202
1平米 1万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
8,900万
(5235 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 5万6,202 円/坪
1平米 1万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市内の臨海型工業地域を中心に県内一円の臨海型及び内陸型工業地域全域に及ぶ。需要者は佐世保市内事業者を中心に県内外の中小工場事業者等も含まれる。基幹産業である造船関連業の将来的な不透明感は依然として払拭されておらず、また臨海型工業地に対する災害リスク等の影響もあり需要は弱含みで推移している。工場地の取引は極めて少なく、規模や用途により取引価格には幅があるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(2) 同一需給圏は佐世保市の臨海型工業地域を中心とした県内一円の工業地域である。需要者の中心は造船関連企業を中心とする事業者及び法人である。造船関連産業は佐世保市の基幹産業であるが、市内の大手造船会社が子会社化されるなど、市場の先行きは不透明であり、需要は弱い状況にある。工業地は取引件数が少なく取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、市場において発生した現実の事例資料に基づく説得力に富む価格である。収益価格は当該地域が自己所有の工場を中心とした工業地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は困難であった。本件においては、工場地の市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は大規模な工場であり、同程度の規模で類似性を有する賃貸事例はなく、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東の浦バス停南西方
距離 180 m
土地の状態
土地面積 1583.5 坪 (5235 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 不整形
間口 6 m
奥行 1 m
現況 工場
構造
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 0F
地下階数 B0
周辺の利用状況 海岸沿いに造船所、油槽所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位 南東
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 佐世保市長崎県佐世保市東浜町879番2外
標準地の範囲
20 m
西 20 m
190 m
240 m
標準的使用
標準的使用 工場地
画地の形状等
間口 120 m
奥行き 40 m
面積 5000 m2
形状 ほぼ整形
地域の特性
地域の特性 造船業関連の中小工場が建ち並ぶ臨海型工業地域
街路 7m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 工業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 臨港地区(臨港地区)
その他地域地区等2 土砂災害警戒区域(土砂災警区域)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は造船業を中心とする臨海型工業地域で、地域要因に変動はなく、当分は現状を維持すると予測する。造船業を含め製造業界の景況は未だ厳しい状況下にあるが、地価水準は底値圏を脱し上昇傾向に転じている。

(2)佐世保市中心部に近い造船関連を主とする工業地域で、地域に特別な変化は見られない。造船業の先行き不透明感から市場は弱含みであるが、地価は当面、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 5万6,202
1平米 1万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 5万6,202
1平米 1万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 5万6,202
1平米 1万7,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 5万5,871
1平米 1万6,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 5万6,202
1平米 1万7,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 5万5,871
1平米 1万6,900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。

(2)高速道路に近い内陸型工業地においては通信販売の好調等もあり需要は回復傾向にある一方で、臨海型工業地においては需要は弱含みである。

地域要因
(1)造船業が中心の臨海型工業地域で、造船業の不透明感や臨海型工業地の災害リスク等から、市場は弱含みではあるが、地価は上昇傾向に転じている。

(2)市中心部に近い造船関連を中心とする工業地域で、造船業の先行き不透明感から、市場は弱含みであるが、地価は底値圏から上昇傾向に転じている。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 2324
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 佐世保市
地域 長崎県佐世保市東浜町879番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
3万76 円/平米
9万9,431 円/坪
推定価格 平米
3万1,849 円/平米
10万5,293 円/坪
標準価格 平米
1万9,026 円/平米
6万2,900 円/坪
査定価格 平米
1万9,000 円/平米
6万2,814 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 2310
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 長崎市
地域 長崎県佐世保市東浜町879番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
1万8,405 円/平米
6万847 円/坪
推定価格 平米
1万8,781 円/平米
6万2,090 円/坪
標準価格 平米
1万7,012 円/平米
5万6,242 円/坪
査定価格 平米
1万7,000 円/平米
5万6,202 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 北東
側道幅員1 7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 92222
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 長崎県
市区町村 東彼杵郡波佐見町
地域 長崎県佐世保市東浜町879番2外
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
8,962 円/平米
2万9,628 円/坪
推定価格 平米
9,249 円/平米
3万577 円/坪
標準価格 平米
1万6,605 円/平米
5万4,896 円/坪
査定価格 平米
1万6,600 円/平米
5万4,880 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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