路線価 (2023) 長崎県佐世保市立神町23-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市立神町２３番２６
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (1798 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,450万 円 (1798 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円／坪 1平米 3万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県北の工業地域が中心であるが、広域的には県全体に及ぶ。需要者の中心は、工場を求める県内外の製造業者である。近隣地域は、造船関連中心の臨海型工業地域である。工業専用地域で佐世保港臨港地区に指定されているため、需要は限定的である。しかし、地価は、長期の地価下落で低価格となっており、概ね底値圏内から脱し緩やかな上昇傾向にある。取引件数が少なく、取引される規模等も多様で、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は県北の工業地域を中心として、臨海型の工業地域であるためその圏域は県全体にまで及ぶ。需要者の中心は県内外の製造業者、流通業者等である。佐世保市中心部に近いが、工業専用地域であるため用途転換は困難であり、需要は限定的である。臨海型工業地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は底値圏を脱する動きにある。工業地の取引が少なく、取引される規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域と代替、競争関係にある佐世保市内の工業地の取引事例を採用し求めており、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、自用の工場が大部分の地域で賃貸市場が発達していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、県内工業地の標準地の価格等との均衡、前年価格との連続性及び単価と総額との関連にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場が大部分である。類似性を有する賃貸事例はほとんどなく、かつ、賃貸市場は成熟しておらず、収益価格は試算しなかった。収益性より生産の効率性等を重視する工業地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	光海中学校前バス停南方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	543.9 坪 (1798 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海型の工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市立神町２３番２６
標準地の範囲
東	110 m
西	140 m
南	130 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	65 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は造船関連の臨海型工業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。長期の地価下落で底値感等が生じていたが、地価は今後底値圏を脱し緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は造船関連の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海型の工業地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。長期の地価下落の結果、底値感もあり、地価水準は微増傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景況感、売上動向等の景況値は改善している。供給面での制約等により一部に弱さは見られるが、全体として景気は持ち直している。 (2)景気は物価上昇の影響が一部にみられるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らいでおり、持ち直しの動きが続いている。
地域要因
(1)造船業の先行き不透明感から臨海型工業地の需要は弱めであったが、長期の地価下落により、地価は底値圏を脱し緩やかな上昇傾向にある。 (2)造船業の不振等により、臨海型工業地の需要は弱いものの、長期の地価下落の結果、地価は底値圏を脱する動きにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県佐世保市立神町２３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,781 円／平米 6万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,783 円／平米 9万1,851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県佐世保市立神町２３番２６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万401 円／平米 10万506 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,307 円／平米 10万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県佐世保市立神町２３番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,157 円／平米 15万5,901 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,689 円／平米 14万7,742 円／坪
標準価格 平米 坪	3万820 円／平米 10万1,891 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情