路線価 (2023) 長崎県佐世保市卸本町15-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市卸本町１５番２
価格時点	2023 年
駅名	大塔駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (660 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,696 円／坪 1平米 4万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市内の事業所、営業所等が存する圏域を中心に、広域的には県内一円の工業地域全域を含む。需要者の中心は県内及び県外の商工業者である。長期にわたる景気低迷により、地価水準が大幅に下落した反面、倉庫需要の回復により地価は上昇傾向にある。取引自体が少なく、かつ取引される価格は規模、利用目的等によりまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は県内北部の流通業務関連の事業所等が存する圏域であるが広域的には県内一円の工業地域を含む圏域である。需要者の中心は県内及び県外の商工業者である。インターネット通販の普及による倉庫需要の増大により地価は強含みで推移しており、上昇傾向にある。工場地の取引は少なく、かつ取引される価格は規模、利用目的等により区々であり、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は事業所用地等の取引事例を採用し比準したもので、市場性を反映した価格を求めることができた。収益価格は直接法を採用し求めたが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことから比準価格を大きく下回った。本件においては、その過程において想定的要素を含み信頼性が劣る収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は佐世保市内の代替性が認められる工場地等の取引事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。本件では、想定的要素を含み相対的に信頼性が劣る収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	卸本町バス停北西方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	199.6 坪 (660 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所等が建ち並ぶ流通業務系の工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市卸本町１５番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	事業所の敷地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)卸売関連の事業所、倉庫等が集積する流通業務団地で、景気の回復傾向に伴う倉庫需要の回復により地価は長期下落から上昇傾向にある。 (2)事業所等が集積する流通業務団地で、インターネット通信事業の普及に伴う物流需要増大の影響を受け、流通業務用地の需要は増加傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事業所の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、利便性に優る地域の不動産の需要は安定的に推移している。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)通信販売の普及に伴う倉庫需要増大の影響を受け、需要は増加傾向にあり、地価は強含みで推移している。 (2)店舗等も混在する流通業務団地であるが、物流需要の高まりで流通業務用地の需要は増加傾向にある。隣接地域で大型住宅団地の開発が進行中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市卸本町１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,988 円／平米 9万9,140 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,289 円／平米 9万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,060 円／平米 14万8,968 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市卸本町１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万76 円／平米 9万9,431 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,849 円／平米 10万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,499 円／平米 15万420 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92222 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市卸本町１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,584 円／平米 14万783 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,180 円／平米 14万2,753 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,405 円／平米 15万109 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92230 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市卸本町１５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,247 円／平米 11万3,221 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,908 円／平米 11万2,100 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,884 円／平米 15万1,693 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情