路線価 (2023) 長崎県島原市新湊2-丙2077-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 島原市長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
価格時点	2023 年
駅名	島原港駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	415万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	415万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島内一円の住宅地域である。需要者は島原市内の居住者が中心で同一需給圏外からの転入者は限定的である。市南部に位置する既成住宅地域で、周辺では街路整備進められているが市中心部から離れている。公共施設や商業施設へはやや距離があり、人口減少や住民の高齢化が進行する中で需要は減退傾向が続いている。取引に当たって中心となる価格帯は、２百㎡程度の更地で４百万円前後、新築の戸建住宅で２千万円台半ばである。 (2) 同一需給圏は島原市を中心とした島原半島の住宅地域である。需要者の中心は島原市在住者が殆どで、同一需給圏外からの転入者は少ない。島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地域に存し、人口減少や少子高齢化等の影響により、地域経済は衰退化しており、取引件数も少なく、住宅地に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は土地が２３０㎡程度で４００万円前後、新築の戸建物件が２０００万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市南部の同価格帯の取引事例より求めたもので地域の地価水準は反映出来たと考える。一方収益価格は賃貸需要自体が乏しく市場が成立していないので止むを得ず試算を断念した。近隣地域周辺では土地取引に当たって、居住の快適性や利便性が重視され、周辺の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。そこで鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額の関係を考慮して上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は島原市中心部周辺の既成住宅地域に存し、周辺に賃貸アパートが幾分見られるものの、自己使用の戸建住宅がほとんどで賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東登山口停南西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島原市長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)島原市南部郊外の住宅地域で中心市街地までは少し離れており利便性は必ずしも良くはない。人口の減少や住民の高齢化の進行等により相変わらず需要は減退傾向が続いており、地価は今後も引き続き下落と予測する。 (2)島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地域に存し、地域に特別な変化は見られないが、人口減少等に起因する地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)島原半島全般的に人口減少・少子高齢化傾向にあり過疎化が進む地域における住宅地の需要動向は依然として弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に外見的な変動は認められない。路線バスの廃止とコミュニティバスの導入という小さな変化はあったが相変わらず需要は弱い。 (2)島原外港インターチェンジ近くの既成住宅地域に存し、人口減少等に起因する地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,181 円／平米 5万6,800 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,187 円／平米 6万3,432 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,882 円／平米 5万9,118 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,349 円／平米 6万662 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,490 円／平米 7万4,352 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,299 円／平米 6万496 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,546 円／平米 4万8,089 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,590 円／平米 4万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,536 円／平米 5万7,974 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2326 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,669 円／平米 5万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,082 円／平米 5万6,473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,887 円／平米 5万9,134 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92312 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市新湊２丁目丙２０７７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,284 円／平米 5万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,945 円／平米 5万2,714 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,856 円／平米 5万9,032 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情