路線価 (2023) 長崎県島原市城内3-1271-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 島原市長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
価格時点	2023 年
駅名	島原駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,960万 円 (698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,950万 円 (698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,120 円／坪 1平米 5万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの商業地域が中心であるが近隣商業地域型の既成商業地域も含まれる。需要層は地場の物販店や事業所を営む業者のほか全国的な展開を図るＦＣ店等も含まれる。島原半島内では人口減少と住民の高齢化で商業背後地が縮小する中で、顧客の取り込みを巡って既存の店舗や地域間の生き残り競争が厳しく、そのあおりで新規参入の土地需要は弱い。取引の中心的な価格帯は規模によりまちまちであり見い出し難いのが実状である。 (2) 同一需給圏は島原市の幹線道路沿いの商業地域を中心とした島原半島の商業地域である。需要者の中心は沿道型店舗の展開を行う法人、地場の事業者等であり、同一需給圏外からの出店は少ない。島原市北門地区の路線商業地域に存し、一定の需要は認められるものの、背後地人口の減少、島原半島内の郊外型店舗との競合に伴う顧客の流出等により商況は衰退傾向で商業地の需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業地に対する需要が弱く取引が非常に少ない中で、隣接市も含め把握できた貴重な取引事例から求めたもので最近の市場の実情を反映している。一方収益価格は近隣地域が郊外路線商業地域で自用の建物や借地権付建物の店舗が主で、賃貸市場が成熟していない現状を考慮し手法の不適用が相当と判断した。以上より、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、更に市場の需給動向や単価と総額を再吟味のうえ、比準価格を以て上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は島原市北門地区の路線商業地域に存するが、郊外型店舗への顧客流出により貸店舗需要は弱まっており、賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北門停南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	211.1 坪 (698 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、スーパー等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島原市長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型の路線商業地域でＳＣやホームセンター等の大型店舗が集積しており市内全域を商業背後地として顧客を集めている。人口減少と住民の高齢化により商勢は決して強くは無く今後の地価は弱含み傾向と予測する。 (2)島原市北門地区の路線商業地域に存し、一定の需要は認められるものの、背後地人口の減少、郊外大型店との競合に伴う顧客の流出等により商況は衰退傾向で需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,450 円 1平米 5万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,120 円 1平米 5万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,450円 1平米 5万6,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)島原半島全般的に人口減少・少子高齢化にあり過疎化進行地域では新規出店意欲が弱く、商業地の需要は弱含みである。
地域要因
(1)背後地域の人口減少や住民の高齢化により需要の弱い状態が続いているものの、空地や空店舗が大きく増える事もなく弱含みながら持ち堪えている。 (2)島原市北門地区の路線商業地域に存し、一定の需要は認められるものの、背後地の人口減少等に起因する地域経済の低迷により需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万247 円／平米 9万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,060 円／平米 12万2,520 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,088 円／平米 19万2,039 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,332 円／平米 5万3,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,499 円／平米 10万7,442 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,177 円／平米 18万2,415 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2326 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,833 円／平米 14万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,825 円／平米 13万8,273 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,066 円／平米 18万5,354 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,815 円／平米 15万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,688 円／平米 16万963 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,812 円／平米 18万7,820 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92312 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県島原市城内３丁目１２７１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,042 円／平米 10万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,018 円／平米 11万5,770 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,554 円／平米 19万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情