路線価 (2023) 秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下46-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
価格時点	2023 年
駅名	和田駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	860万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	870万 円 (512 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、秋田市郊外の商業地域や商住混在地域であるが、特に河辺和田地区の路線商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、当地区に地縁性を有する法人または個人事業者である。国道沿線の路線商業地域とはいえ商業性が低いため需要は殆ど見受けられない。路線商業地の規模は多種多様で土地取引も殆どなく、需要の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、秋田市郊外の商業地域や住商混在地域で、特に幹線道路沿いの地域との代替競争関係が強い。需要者は県内法人や中小規模の事業者が中心であるが、規模によっては住宅需要も見込まれる。目立った新規事業も見られないが、拡幅工事後の利便性の期待や価格水準から住宅利用の可能性もあるため、用途の多様性を有してきている。業種により画地規模が異なるため、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の沿道施設等が大半を占める路線商業地域であるため、民間の不動産賃貸資料がなく、収益価格は試算できなかった。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価格を適切に反映しており、信頼性に問題はない。よって、比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の事務所、営業所等がほとんどで、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使用を目的とする取引が主体的な地域であり、稀少な実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更には、周辺標準地や基準地の価格動向を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ和田駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	154.9 坪 (512 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗等が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
標準地の範囲
東	320 m
西	160 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	16 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１３号沿線に所在する商業性の低い路線商業地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)河辺和田地区の路線商業地域で、国道１３号は拡幅されたものの商業施設の新規出店もなく、当面は現状維持と予測。当該地域における商業地需要は殆どなく、地価水準は中期的に現在の傾向を継続する可能性が高い。 (2)国道のため車輌通行量は多いものの、核となる店舗等は無く繁華性は低い。目立った店舗進出はないものの、背後住宅地の価格と僅少で、拡幅工事も進んでいるため今後の期待もあり、地価は安定傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)河辺地区全体の人口世帯数は減少傾向にあり、既存商業地に対する需要は殆どない。国道沿線の路線商業地域に対する需要は少ない。 (2)コロナ禍で経済が停滞している中、郊外型店間の競争の激化もあり、集客力を失った地域は衰退傾向が続いている。
地域要因
(1)河辺和田地区に所在する、商業性の低い路線商業地域であるため、拡幅されたものの需要は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)店舗集積は低いままであるが、国道の拡幅工事が進む中、今後の期待や価格水準から住宅を含めた多用途の需要が見込まれてきている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因は認められない。 (2)二方路による効用増は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４公秋田Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,064 円／平米 6万3,026 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,776 円／平米 5万8,767 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,978 円／平米 5万6,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４公秋田Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,125 円／平米 5万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,147 円／平米 5万3,382 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,646 円／平米 5万5,032 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,919 円／平米 5万9,240 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,397 円／平米 5万7,514 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,858 円／平米 5万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市河辺北野田高屋字黒沼下堤下４６番１０外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,465 円／平米 5万1,127 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,701 円／平米 5万5,214 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情