路線価 (2023) 長崎県諫早市厚生町381-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市厚生町３８１番１８
価格時点	2023 年
駅名	諫早駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円／坪 1平米 5万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部の高価格帯に属する住宅地域を中心として広域的には諫早市内全域に及ぶ。需要者は諫早市及び周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。諫早市においては宅地開発等による供給が過剰気味であったが、市中心部などの生活利便性が良好な住宅地域においては需要は回復し地価は安定的に推移している。土地は２００㎡程度で１１００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、諫早市中心部周辺の住宅地域で広域的には市内全域の住宅地域である。需要者の中心は、諫早市および周辺市に居住する一次取得者層である。近隣地域は、市中心部の商業地域背後に位置する利便性が良好な住宅地域であるが、安定的な需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１１００万円程度、新築の戸建物件が３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の取引を中心に適切な取引事例により比準しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。共同住宅も見られる地域であり収益還元法を適用したが、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視されることから、比準価格を採用し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は共同住宅の建築を想定し試算したが、投資に見合う賃料収入が得られず、比準価格に対して低位となった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域であり、比準価格が相対的に説得力に優る。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格からの検討や当該地域の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	昭和通りバス停北方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市厚生町３８１番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市の中心部に近く利便性が良好な住宅地域で、現在の住環境を持続するものと予測する。長引く地価下落により、すでに底値圏を脱しており、今後の地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。市中心部へのアクセスが良好であることから需要は底堅く、地価は今後も緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続いているが、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)特別な変動要因はないが、中心部に近く、生活利便性が良好な住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特段の変動要因はない。利便性が良好な地域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2333 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市厚生町３８１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,837 円／平米 19万1,209 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,746 円／平米 18万4,296 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,790 円／平米 17万4,524 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2332 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市厚生町３８１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,194 円／平米 15万9,329 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,531 円／平米 16万443 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,184 円／平米 17万2,520 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2316 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市厚生町３８１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,974 円／平米 16万1,908 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,467 円／平米 15万6,926 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,274 円／平米 17万6,124 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92216 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市厚生町３８１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,603 円／平米 17万600 円／坪
推定価格 平米 坪	5万401 円／平米 16万6,626 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,998 円／平米 17万5,211 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92216 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市厚生町３８１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万863 円／平米 13万5,093 円／坪
推定価格 平米 坪	4万863 円／平米 13万5,093 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,207 円／平米 17万5,902 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情