路線価 (2023) 長崎県諫早市小船越町770-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市小船越町７７０番１
価格時点	2023 年
駅名	西諫早駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	869万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	869万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諫早市西部の住宅地域を中心とした市内全域の圏域。需要者は諫早市に在住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。諫早市においては大型住宅団地の相次ぐ開発により供給が過剰気味であったが、順調に売却が進んで供給過剰感も相当に弱まってきており、居住環境の良い地域では需要は順調に回復してきている。土地は２００㎡程度で８００万円程度、新築の戸建物件は２６００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、諫早市西部の住宅地域を中心とし広域的には市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、諫早市に居住する一次取得者層である。近隣地域は、周辺地域の宅地開発等の影響で供給圧力は強まっているが、住環境は良好であることから需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で８００万円程度、新築の戸建物件が２６００～２８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が連たんする既成の住宅地域であり、アパートも見受けられるが、賃貸市場は成熟しておらず、建築コストに見合う賃料水準の確保も困難なため、収益価格は試算しなかった。利便性、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって比準価格を重視し、周辺標準地との検討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、さらに当該地域の需給動向、単価と総額の関連等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ポリテクセンター長崎前バス停北西方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市小船越町７７０番１
標準地の範囲
東	150 m
西	160 m
南	60 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。周辺分譲住宅団地の供給が続いたため長く横ばい傾向で推移していたが、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。住環境は良好であり、地価は今後も緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続いているが、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)周辺の開発がすすみ、今後も閑静な居住環境への需要は維持していくと予測され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると思われる。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特段の変動要因はない。住環境は良好であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小船越町７７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,847 円／平米 12万1,816 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,097 円／平米 12万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,532 円／平米 13万693 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2331 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小船越町７７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万590 円／平米 10万1,131 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,620 円／平米 12万7,678 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,328 円／平米 13万18 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2330 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小船越町７７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,375 円／平米 13万174 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,106 円／平米 11万9,366 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,547 円／平米 13万742 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小船越町７７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,295 円／平米 15万9,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,438 円／平米 16万136 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,638 円／平米 13万1,043 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92231 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小船越町７７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,646 円／平米 15万906 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,282 円／平米 12万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情