路線価 (2023) 秋田県秋田市仁井田本町5-511-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
価格時点	2023 年
駅名	羽後牛島駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (1210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,040万 円 (1210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋田市郊外の商業地域及び商住混在地域一円で、特に幹線街路沿いの路線商業地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は店舗等を展開する県内外の法人である。当地域は背後に大規模な住宅団地があり、また車両の通行量が多いことから、相応の需要が認められる。新規の出店や不動産取引は少なく、また必要とされる画地規模等に応じて取引の総額も様々であることから、需要の中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、秋田市郊外の商業地域で、特に幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は、沿道型店舗等の出店を計画する県内外企業である。大型小売店舗等が連担する路線商業地域で、背後に住宅地域が広がっており、これら近隣居住者の客足は安定している。需要の中心価格帯は、商業地の取引は画地規模が一様でなく業種も様々で個別性が強いため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等が多い路線商業地域で、賃貸需要が少ないことから収益価格は資料の精度や説得力の面でやや劣る。一方、比準価格は幹線街路沿いの事例を中心に採用して求めたもので、地区内での立地条件や動向も反映している。以上より、本件では実証的でより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗等が大半を占める商業地域であり、事業用不動産に係る賃貸事例は個別性が強く、件数自体も少ないため、収益価格の有する説得力は相対的にやや劣る。比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある事例から得られた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ羽後牛島駅南方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	366 坪 (1210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	450 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	46 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	スーパーや飲食店舗等が建ち並ぶ秋田市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に特段の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。交通量が多く、供給も少ない地域であることから、相応の需要があり、地価は今後上昇傾向で推移すると予測する。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持で推移すると予測する。成熟度の増した路線商業地域で、背後の住宅需要の高まりもあって、地価は当面やや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,404 円 1平米 3万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,404円 1平米 3万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しているが、新型コロナの影響により個人消費や不動産市場は未だ回復しておらず、売買、賃貸とも成約は少ない。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあって県内景気は持ち直しの傾向にあり、不動産市況も一部で不透明感が残るが概ね改善傾向にある。
地域要因
(1)通行量が多く、また背後に大規模な住宅団地があることから、相応の需要が認められ、地価は横這いから上昇傾向に転じている。 (2)コロナ禍の影響が和らぐ中、市中心部の安定した収益が見込まれる路線商業地域に対する需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万608 円／平米 13万4,250 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,806 円／平米 14万4,823 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,520 円／平米 11万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万950 円／平米 10万2,321 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,557 円／平米 12万857 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,787 円／平米 11万1,700 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｕ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,118 円／平米 12万2,712 円／坪
推定価格 平米 坪	4万41 円／平米 13万2,376 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,459 円／平米 11万3,921 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万662 円／平米 6万8,309 円／坪
推定価格 平米 坪	3万457 円／平米 10万691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,841 円／平米 11万1,878 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市仁井田本町５丁目５１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,071 円／平米 6万3,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,488 円／平米 8万7,569 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,444 円／平米 11万566 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情