路線価 (2023) 長崎県諫早市川内町595-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市川内町５９５番９外
価格時点	2023 年
駅名	小野駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	956万 円 (556 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	956万 円 (556 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当地域に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。諫早市内では調整区域内の開発・建築規制がかなり緩和され、現実に開発が進んでいる地域もあるが、近隣地域周辺は優良な農地に囲まれ農業を中心とする集落であり、地域要因に変化は見られない。従って宅地需要も弱く地価は依然下落傾向にある。農家集落のため取引が少なく、中心的な価格帯を判定するのは困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、諫早市内の市街化調整区域の住宅地域全域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する一次取得者層に限られる。諫早市では、規制緩和により調整区域内においても開発が進んでいる地域も見られるが、近隣地域は農業を中心とする旧来からの集落であり、宅地需要は弱い状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引件数は少なく、地縁的取引や特殊な事情を含む取引も多いため、見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内の市街化調整区域内の宅地の取引事例を選択し、周辺の開発の状況も含め住宅地としての価格形成要因の比較を行なったもので、対象標準地の市場性と価格水準は把握できたと考える。一方、収益価格は近隣地域周辺に収益用不動産が少なく、賃貸市場も成熟していないことから試算を断念した。本件では、比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討や当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曙町バス停北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	168.2 坪 (556 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の見られる水田地帯の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市川内町５９５番９外
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水田を中心とする優良な農地に囲まれた農家集落地域である。市街化調整区域に対する建築規制の緩和措置も近隣地域周辺ではあまり影響していない。今後の地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (2)農地に囲まれた市街化調整区域内の農家集落地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が続いているが、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復している。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)周囲には農地が広がり農家が点在する土地利用度の低い地域である。需要が弱く調整区域に対する規制緩和の中でも宅地転用等の動きは弱い。 (2)宅地の利用度の低い市街化調整区域の農家住宅地域であり、規制緩和の中でも宅地転用の動きはなく、需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2319 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市川内町５９５番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,523 円／平米 7万1,155 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,674 円／平米 7万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,381 円／平米 5万7,462 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2330 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市川内町５９５番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,277 円／平米 4万588 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,192 円／平米 7万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,157 円／平米 5万6,721 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2330 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市川内町５９５番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,987 円／平米 5万6,159 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市川内町５９５番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,804 円／平米 8万5,308 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,623 円／平米 8万4,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,231 円／平米 5万6,966 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情