路線価 (2023) 長崎県諫早市本明町266-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市本明町２６６番１
価格時点	2023 年
駅名	諫早駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	653万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	653万 円 (398 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諫早市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁的選好性を有する地元居住者等が中心である。諫早市内では調整区域内での建築規制の緩和で農家以外の住民でも住宅を取得する事が容易となっている。近隣地域周辺でも小規模な分譲地が見られるが、周辺の生活関連のインフラ整備が弱いために需要はまだ弱い。中心的な価格帯は更地で７００万円弱、新築戸建で２４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は諫早市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する地元居住者等である。近隣地域周辺でも小規模分譲地が見られるが、インフラ整備が十分とは言えず、同一需給圏外からの転入者も少なく、需要は弱い。市街化調整区域内の取引件数は少ないが、土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２４００万円程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は諫早市内の市街化調整区域内の宅地の取引事例を選択し、周辺整備や社会資本の充実度等の居住環境の優劣に着目して比較を行って求めたもので、最近の調整区域内宅地の市場性と対象標準地の価格水準は概ね把握出来たものと考える。一方、収益価格は調整区域故に賃貸の収益物件が殆ど存在しない事、賃貸需要も無い事等を考慮し試算を断念した。鑑定評価額は前年価格との関連性並びに代表標準地との検討を踏まえて比準価格を以って決定した。 (2) 市街化調整区域内の自用の農家住宅を中心とする地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	一軒茶屋バス停北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	120.4 坪 (398 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市本明町２６６番１
標準地の範囲
東	160 m
西	300 m
南	240 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西九州新幹線が開業したものの、当該地域は駅に遠く開業の影響は小さい。市街化調整区域の開発や建築行為への規制緩和は今後も浸透していくと見込まれるが、現時点では地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)農家住宅がみられる市街化調整区域内の住宅地域で、西九州新幹線は開業したものの、最寄り駅からは離れており、その影響は限定的である。地価水準は当面、緩やかな下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、利便性、居住の快適性等の優る不動産の需要は安定的に推移している。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しているが、住宅建設は物価上昇、供給制約の影響が継続している。
地域要因
(1)近隣地域に変化は無く需要が弱い状況が続いている。 (2)西九州新幹線開業の影響は限定的で、市街化調整区域内の住宅地需要は引き続き低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2333 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市本明町２６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,455 円／平米 4万1,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,543 円／平米 4万1,467 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,332 円／平米 5万3,994 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2333 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市本明町２６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,888 円／平米 5万2,526 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,363 円／平米 5万4,096 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2319 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市本明町２６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,523 円／平米 7万1,155 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,674 円／平米 7万1,654 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,333 円／平米 5万3,997 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市本明町２６６番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万176 円／平米 3万3,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万207 円／平米 3万3,744 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,384 円／平米 5万4,166 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情