路線価 (2023) 長崎県諫早市天満町234-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市天満町２３４番２
価格時点	2023 年
駅名	諫早駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,130 円 1平米 6万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,461 円／坪 1平米 6万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の中心部又は幹線道路沿いに店舗・事業所が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は地場の事業者及び主に九州地区をターゲットとするＦＣ店舗、マンション業者等である。利用の形態は中層の店舗や事業所が主である。西九州新幹線開業に伴い、駅周辺でのマンション需要が高まる傾向にあり、土地への需要は堅調に推移している。取引価格はまちまちで中心的な価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ諫早駅周辺を中心とした商業地域である。需要者の中心は事務所ビルやマンションを需要する事業者及び法人である。西九州新幹線の開業を契機とした駅周辺でのマンション需要は高まる傾向にあり、需要は堅調である。諫早市の商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は店舗や事業所が並ぶ地価水準の近い商業地の取引事例より求めたもので、現実の取引動向と対象標準地の価格水準を反映し得たと考える。収益価格は収益面から価格にアプローチしたが、地域の賃料水準が低く、最近の建築費の高騰も反映して比準価格に比べるとかなり低位に試算されたが、止むを得ない結果と考える。よって鑑定評価額は、収益価格は参考とし、周辺標準地の価格との均衡にも留意し、実証性に富む比準価格を以って上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は不動産の収益力を反映した理論的な価格であり、対象標準地において鉄骨造４階建店舗兼事務所を想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天満町バス停西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事業所が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市天満町２３４番２
標準地の範囲
東	120 m
西	130 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域である。新幹線開業に向けた駅周辺の整備でマンション用地としての需要の高まりが期待され、地価は今後、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ諫早駅周辺に位置する商業地域であり、西九州新幹線の開業を契機とした駅周辺でのマンション需要は高まる傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万6,130 円 1平米 6万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。 (2)諌早市の商業地については、郊外店舗が見込める地域において根強い需要がある。
地域要因
(1)ＪＲ諫早駅に近い商業地域で、西九州新幹線開業に伴いマンション需要が高まりつつあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)ＪＲ諫早駅に近い商業地域で、西九州新幹線開業に伴いマンション需要が高まりつつあり、需要は比較的堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市天満町２３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,232 円／平米 19万5,821 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,491 円／平米 20万3,289 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,693 円／平米 22万487 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2316 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市天満町２３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,316 円／平米 18万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,184 円／平米 19万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,420 円／平米 21万9,585 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92232 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市天満町２３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,445 円／平米 21万3,055 円／坪
推定価格 平米 坪	6万530 円／平米 20万112 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,156 円／平米 21万5,406 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92230 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市天満町２３４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,570 円／平米 12万900 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,712 円／平米 16万1,042 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,561 円／平米 21万6,745 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	385 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情