路線価 (2023) 長崎県諫早市小野町165-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市小野町１６５番１外
価格時点	2023 年
駅名	干拓の里駅 から 460m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,550万 円 (1206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (1206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円／坪 1平米 5万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諫早市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は県内又は九州地区内の事業者が主であるが、全国的な展開を行うチェーン店等の事業者等も含まれる。旧諫早市のはずれに位置し郊外型の店舗の出店には向いているが、空閑地も目立っているのが現状である。取引される価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、諫早市内の幹線道路沿いを中心とし、大村市の一部も含む郊外路線商業地域である。需要者の中心は、県内事業者のほか、全国的な展開を行うチェーン店等の事業者も含まれる。近隣地域は、郊外部に位置する沿道型店舗の出店には適しており、一定の需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、取引件数は少なく、取引される規模や価格帯はまちまちであり、見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は主に市内の幹線道路沿いの取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的で説得力に富む価格である。収益価格は直接法を採用したが、自己利用目的が主であり低位に試算された。また市場での取引は、収益性よりも実際の市場取引が重視される傾向にある。本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、諫早市内の商業地から比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下資本に対する店舗等の賃料収入が十分見込めず、比準価格に対して低位に求められた。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、想定要素が多くやや信頼性に欠ける収益価格を参考として、当該地域の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	本村バス停北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	364.8 坪 (1206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層店舗が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市小野町１６５番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	380 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)諫早市郊外の路線商業地域であり、郊外型店舗の出店が期待されるところである。市内では都心の商店街等の既成商業地より郊外型店舗への新規出店の可能性が高く、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市郊外の路線商業地域で、郊外型の低層店舗が多く見られる地域であり、今後も郊外の路線商業地への新規出店が期待される。地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が強いが、商業地では、都市部の繁華性の良い地域やマンション需要が強い地域では、不動産需要は回復傾向にある。 (2)県内景気は、新型コロナの影響が和らぐ中で持ち直している。先行きについては、物価上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)郊外路線商業地域であり大型店の進出が期待される。新しい幹線道路の工事が進捗し、具体的な計画が見込めるため、需要は潜在的に存する。 (2)郊外の路線商業地域であるが、昨年はカフェの新規出店が見られるなど、今後も大型店舗の進出が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2330 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小野町１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,328 円／平米 19万6,138 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,388 円／平米 18万9,725 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,551 円／平米 18万346 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2316 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小野町１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,333 円／平米 17万3,013 円／坪
推定価格 平米 坪	5万672 円／平米 16万7,522 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,906 円／平米 17万8,213 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2331 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小野町１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,485 円／平米 23万6,329 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,301 円／平米 20万5,967 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,891 円／平米 18万1,470 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92230 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小野町１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,203 円／平米 19万5,725 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,825 円／平米 20万7,699 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,441 円／平米 17万9,982 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92232 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市小野町１６５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,445 円／平米 21万3,055 円／坪
推定価格 平米 坪	6万229 円／平米 19万9,117 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,969 円／平米 17万8,422 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情