路線価 (2023) 長崎県諫早市栄田町225-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 諫早市長崎県諫早市栄田町２２５番１
価格時点	2023 年
駅名	諫早駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,860万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (774 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諫早市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は郊外型の店舗、事業所等を必要とする個人事業者及び法人である。諫早市から大村市を結ぶ路線商業地域ではあるが、北バイパスの裏道的な性格を有し繁華性は高くないが、新幹線の開通によりＪＲ諫早駅に近いことから、需要は増加傾向にある。路線商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は諫早市の幹線道路及び準幹線道路沿いを主とする商業地域である。需要者の中心は店舗等を求める地元事業者である。繁華性が劣る旧国道沿いの商業地域であるが、長期の地価下落の結果、値頃感が生じており、地価は底値圏を脱する動きにある。取引が少なく、その規模、用途等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は低層店舗が標準的使用である地域であるが自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、繁華性が劣る旧国道沿いの商業地域で、自用の建物が大部分である。賃貸市場は成熟しておらず、また、建築コストに見合う賃料水準の確保も困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	諫早駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	234.1 坪 (774 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、作業所等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諫早市長崎県諫早市栄田町２２５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ諫早駅から大村市への幹線道路沿いの商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、幹線道路沿いの需要の高まりにより、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)旧国道沿いの商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。幹線道路沿いと比較すると需要は弱いが長期の地価下落による値頃感から底値圏を脱する動きにある。地価水準は微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により先行き不透明感があるが、諌早市の商業地については、郊外型店舗が見込める地域において根強い需要がある。 (2)景気は物価上昇の影響が一部にみられるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らいでおり、持ち直しの動きが続いている。
地域要因
(1)大村市に向かう幹線道路沿いの商業地域で、ＪＲ諫早駅に近いことから、繁華性は高くないが、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)繁華性がやや劣る旧国道沿いの商業地で需要は弱い。しかし、割安感等から地価は底値圏を脱する動きにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2316 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市栄田町２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,316 円／平米 18万9,487 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,184 円／平米 19万2,356 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,603 円／平米 16万3,988 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市栄田町２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,013 円／平米 21万4,933 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,403 円／平米 21万6,222 円／坪
標準価格 平米 坪	5万858 円／平米 16万8,137 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92230 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市栄田町２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,392 円／平米 11万394 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,312 円／平米 11万3,435 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,947 円／平米 16万1,819 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	諫早市
地域	長崎県諫早市栄田町２２５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,730 円／平米 21万691 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,304 円／平米 21万2,589 円／坪
標準価格 平米 坪	5万198 円／平米 16万5,955 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情