路線価 (2023) 長崎県大村市東三城町15-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 大村市長崎県大村市東三城町１５番８
価格時点	2023 年
駅名	大村駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	938万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	936万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,407 円／坪 1平米 4万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大村市の市街地一円のほか隣接市町をも含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は、大村市と隣接市町に居住する１次取得者層が中心である。大村駅に近接し、利便性に恵まれた市内でも高価格帯の住宅地域であり、当該地域の不動産に対する需要は根強いが、供給は限定的であり取引自体は殆ど見られない。周辺地域を含む平均的な需要の中心は、土地は１０００万円前後、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、大村市及び隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者は、大村市及び隣接市町に居住する第一次取得者層が中心である。大村駅に近く街路条件、利便性、住環境ともに優れた既成住宅地域である。大村市の人口増を背景とした堅調な需要に対し、当地域のような高価格帯の住宅地の供給は限定的で、取引も少ないが、土地は１０００万円前後、新築戸建物件で３０００万円程度が需要の中心と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例に適切な補修正等を施して求めた価格であり、信頼性のある事例資料に裏付けられた実証的な価格である。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される優良な戸建住宅地域であるので、収益価格はやや低位に試算された。本件では、豊富な資料に裏付けられた市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は採用した取引事例に適正な補修正等を施し求めた価格であり市場における実際の取引価格より求めた実証的な価格である。収益価格は低位に試算されたが想定的要素も多く相対的に精度が劣る。当地域は優良な住宅地域で自用目的の取引が多く市場での取引価格を指標に価格が形成されており、本件では、比準価格を標準として収益価格を参考に、代表標準地の価格等との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	県営バスターミナルバス停西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大村市長崎県大村市東三城町１５番８
標準地の範囲
東	90 m
西	45 m
南	45 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。利便性に恵まれた住宅地の人気は依然として根強く、需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)市中心部の住環境、利便性ともに優れた住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。店舗兼住宅も混在する一般住宅中心の品等の良い既成住宅地域で、地価は今後も緩やかに上昇していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)周辺ではマンション建築及び宅地開発が活発に行われており、市中心部に近接した利便性の良好な既成住宅地域には依然として根強い需要がある。 (2)大村駅や駅周辺の商業施設への接近性が良好な住宅地域である。選好性が強い住宅地域で、利便性も優れていることから需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市東三城町１５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万926 円／平米 13万5,301 円／坪
推定価格 平米 坪	4万167 円／平米 13万2,792 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,930 円／平米 14万8,539 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市東三城町１５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,417 円／平米 14万231 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,876 円／平米 13万8,442 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,170 円／平米 15万2,638 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2328 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市東三城町１５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,485 円／平米 13万7,149 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,187 円／平米 13万9,470 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,072 円／平米 14万9,008 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市東三城町１５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,176 円／平米 14万6,046 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,285 円／平米 13万9,794 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,511 円／平米 14万7,153 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情