路線価 (2023) 長崎県大村市本町451-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 大村市長崎県大村市本町４５１番１
価格時点	2023 年
駅名	大村駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	685万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	685万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円／坪 1平米 4万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大村市及び隣接する諫早市の旧来型の商店街を中心に、幹線道路沿い等の商業地域も含む圏域で、需要者の中心は地元の個人事業者や法人企業等である。アーケード沿いに小売店舗が建ち並ぶ、かつては大村市の中心的な商業地域であったが、国道沿いに集積する大型店舗等の影響から商況は低迷している。近傍の再開発ビルによる影響は局地的であるが割安感もあり需給は安定的である。取引件数が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は大村市及び隣接する諫早市の商業地域である。需要者の中心は地場の個人商店経営者や法人等である。アーケード沿いに小規模店舗が建ち並ぶ旧来型商業地域で、かつては大村市の中心的な商業地域であったが、近年では周辺商業施設との競合の結果、商機能をほぼ喪失し空洞化が著しい。取引が極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、地域の実勢に即した説得力に富む価格と言える。収益価格は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算されたが、想定要素も多く相対的に精度が劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、建築コストに見合う賃料が得られておらず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	こどもセンター前バス停南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶアーケード沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大村市長崎県大村市本町４５１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	25 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アーケード商店街
街路	６．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小売店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、今後も現状を維持すると予測する。商店街の衰退化に伴い地価は住宅地の水準に接近した結果、底値圏にある。 (2)周辺の再開発ビルの完成等行政の支援にもかかわらず、アーケード街の空洞化は続いている。長期の地価下落の結果、ほぼ底値圏に達したと推測され、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内で人口が着実に増加している市である。新型コロナの影響による先行き不透明感もあるが、不動産市場は活況が続いている。 (2)景気は物価上昇の影響が一部にみられるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らいでおり、持ち直しの動きが続いている。
地域要因
(1)アーケード商店街の空洞化に伴い需要は弱い状況が持続しているが市全体の価格上昇の影響で価格水準は安定的である。 (2)深刻化するアーケード街の空洞化に変化はなく、需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市本町４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,948 円／平米 16万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万298 円／平米 16万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,432 円／平米 13万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市本町４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,910 円／平米 16万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万609 円／平米 16万7,313 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,213 円／平米 13万6,250 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2324 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市本町４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万336 円／平米 13万3,351 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,841 円／平米 14万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,493 円／平米 14万3,788 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92228 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市本町４５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,479 円／平米 16万272 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,867 円／平米 15万8,248 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,732 円／平米 13万7,966 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情