路線価 (2023) 長崎県大村市幸町25-177外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 大村市長崎県大村市幸町２５番１７７外
価格時点	2023 年
駅名	大村駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (3381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億7,200万 円 (3381 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,275 円／坪 1平米 5万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大村市及び隣接する諫早市の商業地域で、大型店舗が集積し広域的な商圏を有している。需要者の中心は地元企業、全国展開のチェーン店等のほかマンション業者も含まれる。人口増加を背景に需要は根強いものの供給は限定されているほか、周辺国道沿線も含め事業用定期借地等による出店が多く更地の取引は少ない。また稀少な更地取引も土地需要者の業種、業態によって取引価格には幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は大村市を中心にして、隣接する諫早市を含む一円の商業地域の圏域で、需要者の中心は地元企業及び全国規模のチェーン店等のほかマンション開発業者である。広域的な商圏を有し集客力が高い大規模商業施設を核として大型店舗等の集積が進み、背後地人口の増加に伴い需要は堅調に推移している。事業用定期借地または建て貸し等による出店が多く、需要者の業種・業態等によって規模等が多様であり需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の路線商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格である。近隣地域は事業用定期借地、建設協力金差入方式による出店が多く、適切な大規模商業施設の賃貸事例の収集が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、地域の実勢に即した実証的な価格である。収益価格は事業用定期借地、建て貸し等による出店が多いため賃貸市場は形成されておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準とし、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	寿町バス停西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	1022.7 坪 (3381 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模商業施設を中心とする郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大村市長崎県大村市幸町２５番１７７外
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	150 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	大型商業施設用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	80 m
面積	3200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広範囲の商圏を持つ大規模商業施設を核店舗として、各種商業施設が集積しマンションも立地する商業地域である。商業施設は今後も集積が進む予定であり、地価は今後とも緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は大規模商業施設を核として各種商業施設が集積している商業地域であり今後も現状を維持すると予測する。市の人口増加に伴い需要は堅調な状況にあり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大型商業施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,275 円 1平米 5万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,275円 1平米 5万900円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)大規模商業施設のほか周辺にはマンションも立地しており、今後も新規出店計画が予定されており、当該商業地域に対する需要は堅調である。 (2)大型商業施設のほかにマンションもみられる商業地域である。新規の出店も見られ需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市幸町２５番１７７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,948 円／平米 16万5,128 円／坪
推定価格 平米 坪	5万298 円／平米 16万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,409 円／平米 16万3,346 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市幸町２５番１７７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,910 円／平米 16万5,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万609 円／平米 16万7,313 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,431 円／平米 15万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2328 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市幸町２５番１７７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,401 円／平米 16万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,864 円／平米 17万1,462 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,726 円／平米 16万4,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2324 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市幸町２５番１７７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万336 円／平米 13万3,351 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,841 円／平米 14万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,719 円／平米 15万4,453 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情