路線価 (2023) 長崎県平戸市戸石川町字池田549-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 平戸市長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
価格時点	2023 年
駅名	たびら平戸口駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	297万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	297万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平戸市中心部及びその外周部、広域的には隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次取得者層で旧平戸市南部や旧生月町からの移住者などが多い。平戸市は人口減少、高齢化が進行しており当該地域は市の中心部に近く、周辺部に商業施設の集積が見られ、斜面地であるが需給は安定的である。取引件数は少ないが、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で３５０万円前後、新築戸建で２４００万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は、平戸市中心部周辺の住宅地域で、広域的には市内の類似価格帯の地域を含む。需要者の中心は、市内在住の第一次取得者層である。当地域は、市中心部への接近性等は良好であるが、斜面住宅地で曲線的な街路が多いため需要は若干劣る。市の人口は減少傾向にあるが、長期の地価下落の結果地価に値頃感が生じて、地価は下落から横ばいに転じた。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で４００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に補修正を施し求めた価格であり、市場における実際の取引価格より求めた実証的で説得力ある価格である。当該地域は、自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、戸建住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	たびら平戸口駅西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平戸市長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市の中心部に近い斜面地の住宅地域で今後も現状を維持するものと予測する。地価は長期の継続的な下落から底値圏にあるものの、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)当地域は、市中心部に近い住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。斜面住宅地であるが、市中心部への接近性等は良好であるため、需要は回復傾向にある。地価は今後は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、利便性、居住の快適性等の優る不動産の需要は安定的に推移している。 (2)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。平戸市は人口減少による需要の減退から地価は下落傾向にあるが、一部では上昇に転じた。
地域要因
(1)人口減少、高齢化が進行しているが、市の中心部に近く、周辺部では商業施設の集積が進み、斜面地であるが需要は底堅い。 (2)斜面住宅地であるが、市中心部への接近性等は良好であるため、需要は回復傾向にある。地価は値頃感が生じて下落から横ばいに転じたと判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,233 円／平米 5万6,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,319 円／平米 5万7,257 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,401 円／平米 5万4,222 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2322 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,130 円／平米 3万184 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,792 円／平米 4万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,207 円／平米 5万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,770 円／平米 4万5,524 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,178 円／平米 5万6,790 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,376 円／平米 5万4,139 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2328 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県平戸市戸石川町字池田５４９番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,860 円／平米 5万2,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,220 円／平米 5万317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,658 円／平米 5万1,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情