路線価 (2023) 長崎県平戸市鏡川町字薄香浦529-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 平戸市長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
価格時点	2023 年
駅名	たびら平戸口駅 から 6200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	143万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	143万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,945 円／坪 1平米 1万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、平戸市内の漁家系の住宅地域であるが市内全域及び広域的には隣接市の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の居住者であるが、外部からの転入者は少なく地縁性を有する取得者層が中心である。当該地域は漁家系の住宅地域としては比較的市の中心部に近いが、人口の減少、居住者の高齢化が続いていることから、需給関係は弱く取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、平戸市内の類似価格帯の住宅地域で、広域的には隣接市にも及ぶ。需要者の中心は、地元在住・在勤者である。当地域は、薄香港沿いの住宅地域で、漁家系の地域的特性を含むため、需要者は地縁関係者や漁業関係者等に限定される傾向にある。よって、需要は弱めであるが、長期地価下落の結果地価に値頃感が生じており、地価下落率は徐々に縮小傾向にある。取引は少なく地縁的取引も含むため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実の市場に基礎を置き採用した取引事例に補修正を施し求めた価格であり、市場における実際の取引価格より求めた説得力ある価格である。当該地域は、漁港沿いの住宅地域で自用の戸建住宅が大部分であり、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、漁港沿いの住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	たびら平戸口駅北西方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い漁港沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平戸市長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
標準地の範囲
東	20 m
西	10 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は漁港沿いの住宅地域で今後もしばらくは現状を維持するものと予測する。漁業の低迷、若年層の流出及び高齢化により住宅地の需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当地域は、薄香港沿いの住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部へは比較的近いが、漁家系の地域的特性を含むため需要は弱めである。地価は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,945 円 1平米 1万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、利便性、居住の快適性等の優る不動産の需要は安定的に推移している。 (2)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。平戸市内の地価は、人口減少による需要の減退から微減傾向にあるが、一部では上昇に転じた。
地域要因
(1)漁家系の住宅地域であり、漁業の低迷居住者の高齢化等で住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 (2)人口減少と漁家系の地域的特性を含むため、需要は弱めである。しかし、市中心部へは比較的近く値頃感等から、地価の下落率は縮小傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,936 円／平米 2万2,930 円／坪
推定価格 平米 坪	9,879 円／平米 3万2,660 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,856 円／平米 4万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92230 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,604 円／平米 4万1,669 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,516 円／平米 4万1,378 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,223 円／平米 4万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,130 円／平米 3万184 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,792 円／平米 4万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,031 円／平米 4万6,386 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92228 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県平戸市鏡川町字薄香浦５２９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,468 円／平米 4万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,214 円／平米 4万3,685 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,473 円／平米 4万7,848 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情