路線価 (2023) 長崎県平戸市田平町大久保免字釜田117-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 平戸市長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
価格時点	2023 年
駅名	たびら平戸口駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	120万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,654 円 1平米 6,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	119万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,588 円／坪 1平米 6,530 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は平戸市内の農漁家住宅地域を中心とするが、広域的には県北全域の類似価格帯の住宅地域に及ぶ。需要者は地縁的選好性が極めて強いため当該地域の住民及びその縁故者に限定される。外部からは一部公共工事等のための短期的な流入が見られる程度である。人口減少、高齢化の進行に加え漁業の低迷による後継者不足等で需要は弱い。取引件数は少なく、地縁的な取引事情を含むものも多いことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は平戸市田平地区の農漁家住宅地域を中心として周辺市町を含む類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は田平地区の農業、漁業従事者であるが、外部からの転入者は少なく、地縁性を有する取得者に限定される傾向がある。人口の減少、居住者の高齢化が続いていることから、需給関係は弱く不動産の取引件数も少ない。したがって、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格と言える。収益価格は漁家住宅地域に存し、戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず、収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は平戸市内の住宅地の事例を採用して求めた。当該地域は自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用して、前年公示価格との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	たびら平戸口駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ漁港沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平戸市長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ漁港沿いの住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。縁故関係に基づく取引が中心で需給は弱いが、地価は底値に近づき、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当該地域は漁港沿いの住宅地域で、今後もしばらくは現状を維持するものと予測する。漁業の低迷、居住者の高齢化等から需要は弱いが、地価は底値圏に近づいており、今後は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,654 円 1平米 6,550 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,588 円 1平米 6,530 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,654円 1平米 6,550円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 2万1,687円 1平米 6,560円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,588円 1平米 6,530円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 2万1,687円 1平米 6,560円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は全体として持ち直しているが、当市においては人口減少、特に生産年齢人口の下落率が著しく地域経済は低迷している。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。
地域要因
(1)国道方面に連絡する市道「釜田線」の道路改良工事が進捗しているが、今のところ地価への影響はない。 (2)漁業の低迷、居住者の高齢化等で住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2317 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,571 円／平米 1万5,112 円／坪
推定価格 平米 坪	7,503 円／平米 2万4,805 円／坪
標準価格 平米 坪	6,496 円／平米 2万1,476 円／坪
査定価格 平米 坪	6,500 円／平米 2万1,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2322 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,168 円／平米 2万391 円／坪
推定価格 平米 坪	6,412 円／平米 2万1,198 円／坪
標準価格 平米 坪	6,590 円／平米 2万1,787 円／坪
査定価格 平米 坪	6,590 円／平米 2万1,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,936 円／平米 2万2,930 円／坪
推定価格 平米 坪	9,879 円／平米 3万2,660 円／坪
標準価格 平米 坪	7,754 円／平米 2万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	7,750 円／平米 2万5,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2328 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,445 円／平米 1万8,001 円／坪
推定価格 平米 坪	7,050 円／平米 2万3,307 円／坪
標準価格 平米 坪	6,552 円／平米 2万1,661 円／坪
査定価格 平米 坪	6,550 円／平米 2万1,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情