路線価 (2023) 長崎県松浦市志佐町里免字馬立場166-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 松浦市長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２
価格時点	2023 年
駅名	松浦駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	322万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	322万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松浦市及び隣接市の標準住宅地域の圏域であり、需要者の中心は当市在住の１次取得者層で、外部からの転入者は少ない。市中心部に近接した利便性が良好な住宅地域であるが、近郊の土地区画整理された住宅団地との競合のほか、人口減少・高齢化の進行等に伴う地域経済の低迷等により需要は弱含みで推移している。当市における住宅地の取引は少なく、取引される価格帯には幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は松浦市を中心として隣接市を含む住宅地域の圏域である。需要者は松浦市に居住する第一次取得者層が中心で外部からの流入は少ない。市中心部に近く利便性、居住環境ともに良好であるが、人口の減少、高齢化の進行を背景とする地域経済の衰退から、宅地需要は低調な状態が継続している。西九州自動車道松浦ＩＣが供用開始し、利便性の向上も認められるが、地価への影響は限定的である。取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、地域の実勢を反映した説得力に富む価格と言える。収益価格は戸建住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟な上、敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の適用は見送った。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準に、周辺標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向、単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松浦里バス停南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ小規模住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松浦市長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅が建ち並ぶ小規模住宅団地で、今後も現状を維持すると予測する。中心部近郊の住宅団地であるが、需要は弱含みである。地価は下落傾向で推移しているが、今後の下落率は縮小するものと予測する。 (2)市中心部に近い利便性の良い戸建住宅地域で今後も現状維持で推移すると予測する。下落幅は縮小しており徐々に底値圏に近づきつつあるが、市の人口減少率は県内でも高く宅地需要は弱含みの状態が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。
地域要因
(1)市中心部に近接した利便性良好な住宅地域であるが、人口減少・高齢化等から、住宅地に対する需要は弱含みであり、地価は緩やかな下落傾向にある。 (2)市中心部への接近性が良い平坦地の住宅地域である。周辺で宅地開発も見られるが、宅地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2328 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,860 円／平米 5万2,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,220 円／平米 5万317 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,159 円／平米 5万116 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,628 円／平米 7万4,808 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,515 円／平米 7万4,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,343 円／平米 6万3,948 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92228 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,725 円／平米 5万5,293 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,170 円／平米 5万3,458 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,202 円／平米 5万6,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情