路線価 (2023) 長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦2394 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 松浦市長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番
価格時点	2023 年
駅名	御厨駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	101万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,341 円 1平米 8,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	101万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,440 円／坪 1平米 8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松浦市及び隣接市の農漁家住宅地域の圏域で、広域的には標準住宅地域の圏域にも及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ漁業従事者またはその親族等であり、同一需給圏外からの転入者は殆どない。人口減少・高齢化の進行等により過疎化が進行しており、当該地域の不動産に対する需要は極めて弱い。漁家住宅地域の取引は極端に少なく、取引される場合も地縁的事情を含む取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む農漁家住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、地縁性を有する星鹿町の農漁業従事者及びその親族等で、外部からの転入者はほとんどない。高齢化、人口減少で過疎化が進行しており、需要者自体が少なく、不動産に対する需要は極めて弱い状態が継続している。地縁的取引も多く、不動産取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、地域の実勢に即した説得力に富む価格と言える。収益価格は漁家の戸建住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず、収益還元法の適用は困難であった。本件では、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は賃貸市場が未成熟であり、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法を適用することは不適当と判断した。価格形成上、快適性、利便性のウェイトが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	星鹿バス停北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	漁家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松浦市長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は漁家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。漁家集落地域であり地域外からの転入者は少なく需要は弱い。地価は依然下落傾向にあり、当分はこの傾向を維持すると予測する。 (2)漁家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。地縁性が強く、人口減少、高齢化や後継者不足の影響等から需要の回復は難しく、地価は当面は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,341 円 1平米 8,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,440 円 1平米 8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,341円 1平米 8,270円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,440円 1平米 8,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。
地域要因
(1)海岸沿いの漁家住宅地域であり、人口減少・高齢化に加え、地縁関係者以外の需要は極めて弱く、地価は依然下落傾向で推移している。 (2)地域要因に特別な変動要因はないが、人口の減少、高齢化及び後継者不足により、漁家集落地域に対する需要は極めて弱い状態が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2328 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,445 円／平米 1万8,001 円／坪
推定価格 平米 坪	7,050 円／平米 2万3,307 円／坪
標準価格 平米 坪	8,122 円／平米 2万6,851 円／坪
査定価格 平米 坪	8,280 円／平米 2万7,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92224 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,776 円／平米 1万5,789 円／坪
推定価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
標準価格 平米 坪	7,968 円／平米 2万6,342 円／坪
査定価格 平米 坪	8,130 円／平米 2万6,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92228 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市星鹿町岳崎免字西浦２３９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,512 円／平米 3万1,447 円／坪
推定価格 平米 坪	9,352 円／平米 3万918 円／坪
標準価格 平米 坪	8,225 円／平米 2万7,192 円／坪
査定価格 平米 坪	8,390 円／平米 2万7,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情