路線価 (2023) 長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田331-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 松浦市長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３
価格時点	2023 年
駅名	松浦駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松浦市及び隣接市の普通商業地域の圏域で、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人企業であるが、全国規模のチェーン店も含まれる。当市の中心的商業地域であるが、市外の大型店舗等への顧客の流出等により集客力は低下しており商況は衰退傾向にある。商業地に対する需要は弱く、売店舗については市場滞留期間が長期に及んでも成約に至らないケースもある。取引が少なく、価格帯には幅があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む商業地域の圏域。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人であるが、市中心部であることから全国的規模のチェーン店も含まれる。松浦市の中心的商業地域であるが、日用品、食料品等の店舗がほとんどで、買い回り品については隣接市やネット販売等によることから商業地の需要は弱く厳しい状況にある。敷地規模にばらつきがあることや取引が極端に少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格である。収益価格は低層店舗または店舗兼住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり賃貸市場は成熟していないため収益還元法の適用は困難であった。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広範囲の取引事例から求めたが、各々の補修正は適正であり市場の実態を反映した価格と思料する。収益価格は賃貸物件が少なく、自用の建物が大部分であり賃貸市場が未成熟なため非適用が相当と判断した。取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松浦市役所前バス停南方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ市役所に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松浦市長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	70 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層店舗等が建ち並ぶ中心部の商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。人口流出等により背後人口は減少傾向にあり、商業地に対する需要は依然として弱い。地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (2)市内の中心的商業地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。西九州自動車道の延伸により各種効果はみられるものの、人口減少等で商業地の需要は依然として弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。
地域要因
(1)当市の中心商業地域であるが、人口減少・高齢化等から、商業地域としての熟成度・集積度は低く、地価は依然として緩やかな下落傾向にある。 (2)市の中心的商業地域である。「市民総合福祉プラザ」、「ＪＣＨＯ松浦中央病院」、店舗の出店等で市内中心部の商業地域の集積度はやや高まった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92222 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,804 円／平米 10万5,144 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,477 円／平米 13万511 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,437 円／平米 11万7,155 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	北松浦郡佐々町
地域	長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万4,122 円／平米 21万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,919 円／平米 14万1,890 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,826 円／平米 11万8,441 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	平戸市
地域	長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万67 円／平米 6万6,342 円／坪
推定価格 平米 坪	2万792 円／平米 6万8,738 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,301 円／平米 11万6,705 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情