路線価 (2023) 長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居353-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 壱岐市長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
価格時点	2023 年
駅名	本町停駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	88万3,000 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	88万3,000 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郷ノ浦町を中心とした壱岐市全域の住宅地域である。需要者の中心は郷ノ浦町在住の居住者であり、地縁性の強い地域であることから同一需給圏外からの転入者は少ない。郷ノ浦町の海岸沿いに存している地域であるが、市内は人口減少や高齢化などの進行により経済の衰退も進行しており、需要は極端に弱い。離島は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、郷ノ浦町を中心に広域的には壱岐市内の住宅地域全域である。需要者の中心は、郷ノ浦町の居住者及びその縁故者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、若年層の島外流出に伴う人口減少や高齢化等の要因により、不動産需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取引される価格帯もまちまちであり、見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は離島に存する地域で、自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため、試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討や当該地域の需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町バス停南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が密集する海岸沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	壱岐市長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
標準地の範囲
東	180 m
西	130 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	9 m
面積	70 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)壱岐市郷ノ浦町の海岸沿いに存する既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、離島に存し人口減少や高齢化などにより住宅地に対する需要は弱いことから、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)郷ノ浦港に近い海岸付近に位置する既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。人口減少・高齢化等により需要は弱い状況が続いており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)離島については、人口減少や高齢化など構造的な要因により、全体的に需要は弱含みである。 (2)離島である壱岐市では人口減少、高齢化が進行しており、地域経済の低迷が続いている。
地域要因
(1)壱岐市郷ノ浦町の海岸沿いに存する既成住宅地域で、周辺で住宅地の開発などは特にみられず需要は引き続き弱い。 (2)郷ノ浦港の海岸付近に位置する既成住宅地域で、特段の変動要因はない。需要は引き続き弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2333 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	壱岐市
地域	長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,281 円／平米 4万601 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,290 円／平米 5万549 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,844 円／平米 3万9,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2333 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	壱岐市
地域	長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,865 円／平米 5万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	1万297 円／平米 3万4,042 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,918 円／平米 3万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	壱岐市
地域	長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万471 円／平米 3万4,617 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,137 円／平米 4万125 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,297 円／平米 4万654 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	壱岐市
地域	長崎県壱岐市郷ノ浦町郷ノ浦字本居３５３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,931 円／平米 4万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,815 円／平米 4万2,366 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,147 円／平米 4万158 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情