路線価 (2023) 長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場1646-13 坪・平米
2023
路 線 価
長崎県 西海市
長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３
(西海)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域)
- 蛎の浦停駅 から 200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
長崎県
西海市長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 蛎の浦停駅 から 200m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月08日
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| 鑑定評価額 総額 |
102万 円
(99 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万4,052 円
1平米 1万300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月16日
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| 鑑定評価額 総額 |
102万 円
(99 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 3万4,052 円／坪
1平米 1万300 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
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(1) 同一需給圏は崎戸町及び大島町を中心とした西海市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は崎戸町内の地元地縁者が殆どで、同一需給圏外からの転入者はほとんどない。崎戸町中心部の一般住宅、空地等が見られる既成住宅地域に存し、人口減少や少子高齢化等の影響により、地域経済は衰退化しており、取引件数も少なく、住宅地に対する需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は主として西海市崎戸、大島地区であるが、広域的には西海市全域及び隣接市にも及ぶ。需要者の中心は崎戸町、大島町内の居住者若しくはその縁故者が中心であり、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。崎戸町内の住宅地は人口減少と急速に進行する高齢化、過疎化により需要が低迷しており、住宅地の取引は極端に少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は崎戸町中心部に近い既存住宅地域に存し、自己使用がほとんどで賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。近隣地域は自己所有の建物がほとんどで賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 蛎の浦停北西方
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| 距離 | 200 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
29.9 坪
(99 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 2 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
西海市長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 80 m
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| 西 | 20 m
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| 南 | 90 m
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| 北 | 30 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 15 m
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| 奥行き | 7 m
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| 面積 | 100 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ５ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)崎戸町中心部の既成住宅地域に存し、地域に特別な変化は見られないが、人口減少、高齢化の進行等により、住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)人口減少、高齢化の進行等を背景に地域的衰退が継続しているが、特別な変動要因は認められず、当面は現状維持で推移すると予測する。宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 3万4,052 円
1平米 1万300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 3万4,052 円
1平米 1万300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 3万4,052円 1平米 1万300円 |
前年から次年への変動率 
-1.9 ％
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2022年 |
1坪 3万4,713円 1平米 1万500円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 3万4,052円 1平米 1万300円 |
|
前年から次年への変動率
-1.9 ％
|
|
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2019年 |
1坪 3万4,713円 1平米 1万500円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
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(1)西海市全般的に人口減少・少子高齢化傾向で住宅地の需要動向は依然として弱含みである。 (2)地域経済は弱く、人口減少、高齢化の進行に伴い、個人消費は低調で、不動産需要は減退している。 |
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| 地域要因 | |
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(1)崎戸町中心部の既成住宅地域に存し、人口減少等に起因する地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱い。 (2)特別な変動はないが、人口減少、高齢化により過疎化が進行している。宅地需要は低迷、地価は下落傾向で推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
2327 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長崎県 |
| 市区町村 | 西海市 |
| 地域 | 長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
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9,982 円／平米
3万3,000 円／坪
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|
推定価格 平米
坪
|
1万178 円／平米
3万3,648 円／坪
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|
標準価格 平米
坪
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1万302 円／平米
3万4,058 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万300 円／平米
3万4,052 円／坪
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| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 10 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
92326 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長崎県 |
| 市区町村 | 西海市 |
| 地域 | 長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万 円／平米
3万3,060 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万833 円／平米
3万5,814 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万21 円／平米
3万3,129 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万 円／平米
3万3,060 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 8.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 南東 |
| 側道幅員1 | 1.2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
2327 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長崎県 |
| 市区町村 | 西海市 |
| 地域 | 長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万2,140 円／平米
4万135 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万4,744 円／平米
4万8,744 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万921 円／平米
3万6,105 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万900 円／平米
3万6,035 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 西 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
92326 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長崎県 |
| 市区町村 | 西海市 |
| 地域 | 長崎県西海市崎戸町蠣浦郷字網干場１６４６番１３ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万835 円／平米
3万5,821 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万187 円／平米
3万3,678 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万395 円／平米
3万4,366 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万400 円／平米
3万4,382 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |