路線価 (2023) 長崎県西海市大島町字間瀬先1827外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 西海市長崎県西海市大島町字間瀬先１８２７番外
価格時点	2023 年
駅名	大島郵便局前停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (5913 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (5913 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円／坪 1平米 2万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は崎戸町及び大島町を中心とした西海市及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は大島町内の低層店舗の経営を目的とする地場の個人事業者、法人等で、同一需給圏外からの出店は少ない。大島町中心部の商業地域に存するが、背後地人口の減少等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は主として西海市崎戸、大島地区であるが、広域的には西海市全域及び隣接市にも及ぶ圏域である。需要者の中心は西海市内の事業者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。地場産業である造船業は近年は総じて停滞ぎみである。背後地の人口減少、高齢化の進行による顧客の減少等により、商業地域は衰退傾向にあり、需要は極めて弱い。不動産の取引件数も少なく、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は大島町中心部に店舗、銀行等が見られる商業地域に存し、自己使用の建物が殆どで賃貸物件がなく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。衰退傾向にある商業地であり、自己使用がほとんどで賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自用目的の需要者がほとんどで、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるため、比準価格を妥当と判断し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大島郵便局前停北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	1788.6 坪 (5913 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、スーパー、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西海市長崎県西海市大島町字間瀬先１８２７番外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大島町中心部の商業地域に存し、背後地人口の減少等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)大島地区中心部の商業地域であるが、人口減少、高齢化による消費低迷、小迎地区や佐世保市への顧客の流出等により商業地域は衰退傾向にある。新規投資意欲は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西海市全般的な背後人口の減少により新規出店意欲は弱く、商業地の需要は弱含みである。 (2)地域経済は弱く、人口減少、高齢化の進行に伴い、個人消費は低調で、不動産需要は減退している。
地域要因
(1)大島町中心部の商業地域に存し、背後地人口の減少等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱い。 (2)背後地の人口減少、高齢化の進行及び道路網の発達による顧客の流出等から商況は低迷、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西海市
地域	長崎県西海市大島町字間瀬先１８２７番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,462 円／平米 5万7,729 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,665 円／平米 5万5,094 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,807 円／平米 7万8,706 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西海市
地域	長崎県西海市大島町字間瀬先１８２７番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,423 円／平米 2万1,234 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,744 円／平米 8万5,110 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,926 円／平米 7万9,099 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	9 m
側道方位3	南
側道幅員3	13 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92326 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	西海市
地域	長崎県西海市大島町字間瀬先１８２７番外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,483 円／平米 4万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,163 円／平米 7万9,883 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情