路線価 (2023) 秋田県秋田市山王3-88-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	秋田県 秋田市秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
価格時点	2023 年
駅名	秋田駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (788 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万177 円 1平米 5万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,260万 円 (788 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,524 円／坪 1平米 5万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秋田市内の商業地域及びそれに準ずる地域で、特に山王地区等官公庁施設を中心とした商業地域との代替関係が強い。需要の中心は、店舗や事務所としての利用を目的とした県内外の法人等である。官庁ビジネス街に近いことからテナントビルのほか駐車場施設として利用されることが多く、背後地は共同住宅としての需要もみられる。業種業態によって画地規模が様々であり、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、市中心部の商業地域を主とし、特に山王地区の商業地域と代替競争関係が強い。需要者の中心は、県外資本及び地元企業等である。官公庁と取引がある企業等の事務所需要が見込まれる地域である。行動制限のないコロナ禍の下、企業業績は持ち直しており、新築の事務所ビル建設が見られる。山王地区の立地性や地価の割安感から潜在的需要は大きい。商業地の取引規模は、業種等により多様で、需要の中心価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駐車場確保の必要性及び高水準の空室率から投資採算性を十分に満たす賃貸ビル等の建築が困難であるため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、周辺商業地域の取引事例より比準の上試算された価格で、一時的な買い控えは見られたもののやや上昇基調にある市内商業地の不動産市況を反映した価格として信頼性は高い。以上より本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の事務所等が多い商業地域で、新規の商業ビル等の賃貸事例がなく、収集可能な賃貸事例にも限界があり、収益価格の相対的信頼性は低い。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な試算価格で、市場価値を適切に反映しており、信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	ＪＲ秋田駅西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	238.4 坪 (788 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビル、店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秋田市秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	45 m
面積	770 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	官公庁街に近い商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利用状況は、現状維持と予測する。コロナ禍による一時的な賃料減額があるも、官公庁及びビジネス街や主要幹線道路である通称「新国道」に近く事務所のほか飲食店舗の需要も見られ、市場性は認められる。 (2)官庁街に隣接する商業地域で、土地の標準的使用は現状維持と予測する。地価の割安感に加え、山王地区で新築事務所ビルの建築が見られるなど、需要は回復している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万838 円 1平米 5万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあるも、不安定な国際情勢及び物価上昇等による企業及び家計への圧迫が見られる。 (2)マンション建設が進む秋田駅前は秋田芸術劇場（ミルハス）の開館もあり、人出は回復しているが、コロナ禍の影響が大きい飲食店舗の客足は減少。
地域要因
(1)コロナ禍により賃料減額等一時的な影響が見られたが、立地条件は良好で、マンション適地としての需要も見られる。 (2)山王地区に立地し事務所需要が見込まれる地域。コロナ後をも見据えた新築事務所ビルの建築も見られ、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｏ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,615 円／平米 22万229 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,670 円／平米 22万3,717 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,223 円／平米 17万9,261 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万846 円／平米 20万1,157 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,281 円／平米 19万5,983 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,554 円／平米 19万274 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公秋田Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,494 円／平米 20万3,299 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,738 円／平米 20万4,106 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,973 円／平米 18万5,047 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,306 円／平米 18万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,193 円／平米 21万5,528 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,745 円／平米 17万7,681 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０４調秋田Ｔ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	秋田県
市区町村	秋田市
地域	秋田県秋田市山王３丁目８８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,329 円／平米 14万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,877 円／平米 17万1,505 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,095 円／平米 17万8,838 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情