路線価 (2023) 長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山44-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 雲仙市長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外
価格時点	2023 年
駅名	多比良駅 から 480m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (567 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円／坪 1平米 3万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿い、及びその背後に存する商業地域一円である。需要者は雲仙市内の個人・法人事業者が主で、圏外からの需要は少ない。近隣地域は、国道沿いの商業地域であるが背後人口の減少や圏域内に存する大型店舗等への顧客流出の影響により商況は衰退化しつつある。取引が少ない上に、顕在化した取引価格はバラツキが大きく需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は雲仙市国見町を中心として島原半島全域の商業地域に及ぶ。需要者の中心は雲仙市内の個人事業者、法人等で、同一需給圏外からの出店は少ない。国道沿いに小売店、飲食店、医院等が建ち並ぶ地域であるが、背後地人口の減少や島原半島内の郊外大型店との競合から、新規出店は見られず事業者の出店意欲は乏しく、商業地の需要は弱い。コロナ禍の影響は特にない。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の取引事例から求めた市場性を反映した価格で説得力を有する。収益価格は賃貸需要が乏しく新規の収益物件を想定するのが困難と判断し試算しなかった。本件では、近隣地域が取引価格の水準を指標に価格決定されるのが通常であるため、比準価格を標準に、決定に際しては市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、自己使用の建物がほとんどで、賃貸市場が成立していないため試算できなかった。当該地域は、自己使用目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	多比良港停　南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	171.5 坪 (567 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲仙市長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	100 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	37 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国見町中心部に近い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はない。背後人口の減少などから宅地需要は弱含みで推移している。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間、続くものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域で地域に特別な変化は見られない。コロナ禍の影響は見られないが、背後地人口の減少等により商況は衰退傾向で、商業地に対する需要は弱い。当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等により地域経済は低迷している。住宅地、商業地共に宅地需要は弱く、地価の下落が続いている。 (2)人口減少・少子高齢化にある過疎化進行地域では新規出店意欲が弱く、商業地の需要の回復は見られない。コロナ禍の影響はほとんどない。
地域要因
(1)背後地は過疎化・高齢化等が進み、島原半島内での大型店舗等との競合による顧客の減少もあり需要は弱含みで推移している。 (2)国見町の国道沿いの商業地域で、背後地人口の減少、郊外大型店との競合に伴う顧客の流出等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,340 円／平米 4万7,408 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,962 円／平米 8万2,524 円／坪
標準価格 平米 坪	3万704 円／平米 10万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,815 円／平米 15万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,688 円／平米 16万963 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,190 円／平米 10万3,114 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,042 円／平米 10万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,018 円／平米 11万5,770 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,930 円／平米 9万8,949 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情